由政府领头建立一个住房金融的二级市场并实施房地产抵押贷款的证券化，对美国房地产市场 健康稳步的发展起到了关键作用

政府的作用难以替代 融资别有一套

美政府对住房金融市场有比较完善的调控系统，政府的住房金融活动是住房抵押市场的重要组成部分。

美国政府主要通过房利美和房地美这两个机构来支持、调控美国住房融资体系，这两个机构是美国整个住房融资体系的基础。房利美是美国政府在1938年由罗斯福总统下令国会批准成立的联邦政府机构，后在1968年私有化，成为政府担保的上市私人股份公司。到2003年底，房利美总资产超过1万亿美元，帮助6300万美国家庭实现了住房梦，并成为了全球最大的非银行类金融机构。另外，为了引入竞争机制，美国国会于1970年创立了房地美，其总资产目前也达到了8千亿美元。房利美和房地

美等二级机构将其从一级市场上收购的尚未收回的按揭贷款进行打捆重组，一部分留存公司，一部分按其风险和特点分级分类打包，形成抵押群组，经过担保和信用加强后，以证券的形式出售给投资者，即所谓“资产证券化”过程。

房利美和房地美等公司的主要融资渠道是在美国、欧洲和亚洲的国际资本市场上发行公司债券，由于存在联邦政府担保，既获得了相当于美国政府债券的AAA级信用，又因其收益高于政府债券，受到投资公司、外国政府和中央银行、商业银行和信用社，以及保险和退休基金等中长期投资者的欢迎。此外，为了便于抵押权的二级市场流动，联邦住房管理局、联邦国民抵押协会和联邦住房贷款抵押公司制定了一系列抵押贷款标准，这也有利于政府进行市场调控。

二级市场的存在，把商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来，加强了一级市场抵押机构的持续放贷能力，改善了抵押机构的资产流动性，使得住房贷款的供给更加充足。研究还表明，它的存在为购房者降低了0.25到0.5个百分点的贷款利率，从而为全美的购房者每年节省了总计约235亿美元。

房利美和房地美的存在还为中低收入家庭分担了风险，使之能够得到住房贷款。美国政府明确规定房利美和房地美这两家公司只能购买美国中低收入家庭的住房抵押贷款，不准染指高收入者抵押贷款的再买卖市场。如在2005年，这两家公司能被允许购买的住房抵押贷款额度就必须在36万美元以下，36万美元以上的房贷，只能出售给其他私人二级抵押机构。此外，它还使抵押贷款标准化，吸引多种投资者参与一级市场，为其开拓了一个收益稳定的投资新领域。

房地产抵押证券化改变了贷款来源单纯依赖金融机构存款的状况，甚至改变了贷款来源单纯依靠美国国内资金的状况，它通过抵押证券的方式，将资金来源管道伸向了广大投资者，伸向了海外资本市场。这不但大大提高了银行资产的流动性，也为美国的金融市场提供了重要的金融产品，并引发了一场资产证券化的革命。

有效降低筹资成本

从历史上看，美国最早一批住房政策出台于上世纪30年代大萧条时期，目的都是要设法增加住房贷款的供给。

根据1932年的《联邦家庭贷款银行法》，在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”。这12家所谓“银行的银行”实行会员制，凡有住房贷款业务的银行或其他金融机构都可以入股成为其会员。

12家联邦家庭贷款银行通过财政部发行专门债券来低价筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式转贷给成员银行，供其发放住房贷款。由于成员银行得到的是低息的资金，所以他们再转贷出去的住房贷款利息也相应较低。

目前，全美一共有8000多家金融机构是该体系的成员，占全国金融机构的80%。

依靠政策抑制投机

美国政府主要通过税收政策、央行指导和二级市场标准化来鼓励住房自住，抑制房地产市场的投机性。

税收政策。为鼓励住房的自住和长期投资抑制投机，美国政府有关政策规定，如投资房在一年内卖出，除要缴纳正常所得税外，还要缴纳高达30%的资本利得税，而一年以上卖出的住房，只用缴纳15%的资本利得税。此外，还有不动产税，该税根据不动产的市场价值征税，而且每年都要征收，这就增加了对土地和房产保有的成本，从而也就有效地抑制了对土地和房产进行投机的需求。

美联储政策指导。近年来，鉴于房地产市场过热可能带来风险，美联储已向各商业银行、房贷公司和信贷联盟等各类金融机构发布了“住房权益信贷风险管理导引”，要求各机构重新审视高风险业务和信贷政策，以及风险评估和业务拓展方式。要求金融机构认真考虑在利率上行的环境下重新提高借贷者的资产和收入门槛，或是重新降低借贷比率(贷款1房价)和债务比率(债务1收入)，减少销售“每月付息、一次还本”等风险聚集型产品，增加权益贷款的风险权重，谨慎使用自动化估值模型等业内通过的评估工具，减少对贷款经纪人等第三方销售的依赖等。

二级市场标准化。在近年房价飞涨和投机风行之际，为减轻未来房价急剧下降而导致呆账增多的金融风险，房利美和房地美通过住房抵押贷款二级所特有的标准化功能，成功地对住房市场的投机炒作实施了抑制和阻击。

它们不约而同地增加了一条规定：若自住购房者在任何一栋新建的多住户公寓楼的所有购房者中所占比例不足70-80%，房利美和房地美将拒绝在二级市场上接受购买这栋楼里的任何购房者的住房贷款。这一住房金融市场的标准化调控措施，立竿见影，立即使开发商们不得不严于律己，严格制定相关合同，严格要求和审批，以求购房者绝大多数为买房自住而非炒作投机。否则，达不到70%的比例，购房者们将很难在一级市场获得住房抵押贷款，最起码，想要获得优惠利率贷款几乎是不可能的。