引 言

目前，虽然我们没有看到新闻媒体报道房地产估价师被追究法律责任的案例，但业界却有不少估价师赔偿和被抓的事例通过口口相传。

如：某地估价师为某公司向银行申请抵押贷款出具估价报告，后该公司无力偿清贷款，银行拟用房屋抵债，此时发现房屋变现价与评估价差距非常大，于是与该评估公司及该估价师交涉，声称评估公司或该估价师必须按照原评估价的50%价格购买该房产，否则，银行将把评估公司和该估价师告上法庭，最终，该估价师不得已自己购买了该房产以平息此事。又如：某地估价师因被卷入企业骗贷的案件中，而被公安局刑事拘留，等等事例。

上述事例虽然不代表估价师行业面临执业困境，但可以说已经为估价师在执业中多多留意保护自身安全敲响了警钟。本文尝试性的提出房地产估价师在执业中如何依法保护自己的问题，旨在抛砖引玉探讨房地产估价师如何有效防范执业风险。

一、 在房地产估价师执业中常见的执业风险

（一）因选取参数不当或选取的参数缺乏依据而带来的风险

在房地产估价师使用估价方法对房地产的价格或价值进行测算时，必然要选取许多参数。尤其是使用收益法进行测算时，更要选取包括资本化率、净收益、可获收益年限等参数。在这些参数的确定中由于没有统一的标准供参考，所以诸多估价师是见仁见智。但不论如何，这些参数的选取都存在缺乏法律依据的问题。较好一些的参数仅仅在理论上能够做到一定程度的合理而矣，即便如此仍然经受不住推敲。故在业界资深估价师在使用收益法时均小心谨慎、如履薄冰。

按照估价理论分析，当一个计算方法中的参数选取不当或有错误时，其计算结果将失去依据，计算结果完全成为无根之木，估价结果自然不能令人信服。又由于估价行业本身属于社会鉴证行业，如果估价报告失去可信度，那么估价师行业存在的意义将会受到质疑。

（二）因市场法选取可比实例不当或不真实带来的风险

在建设部颁布的《房地产估价规范》中，市场比较法是常用的估价方法之一，尤其在现今房地产交易市场逐步公开、繁荣的情况下，诸多类型的物业价格需要使用市场比较法进行评估。依据《房地产估价规范》的规定，当适用该方法时，拥有大量房地产交易实例资料是先决条件。同时规范又规定用作比较参照的交易实例必须与估价对象房地产条件相同或相似、成交日期与估价时点相近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。但在实际工作中，有些估价师由于缺乏真实的可比实例或现有的参照实例不符合规范规定的标准，其便随意虚构可比实例，也有估价师明知现有参照实例不符合规范规定的标准而强行修正，这就导致估价结果缺乏客观性，缺乏依据。在这种情况下，估价报告对委托人的参考价值将大打折扣。部分委托人因无法忍受被欺骗的事实将估价师推上被告席这是可以预见的。

（三）因报告本身的不完善而带来的风险

建设部颁布的《房地产估价规范》明确规定了估价报告应包括的内容和格式，但并没有给出一个现成的可以直接照搬的范本。个别估价师在出具估价报告时也大致参照这个格式出具，或照搬其他机构的模式，但在出具这样的报告时却不知其中诸多内容陈述不够或不准确。比如在估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足。又如在报告可能被错误使用时估价师没有在报告中增加报告使用的限制性文字。这些由于报告本身的不完善带来的后果将是估价报告被使用人不适当地、错误地，甚至是别有用心地使用，这样估价师很可能会在一些经济纠纷中成为替罪羊。

（四）因价格类型的定义不准确带来的风险

建设部颁布的《房地产估价规范》规定了12种房地产价格类型，但并没有对这些类型的价格定义。这就要求估价师在报告中根据估价目的对价格进行定义或阐释。如果估价师没有定义或定义不准确，同其他报告的缺陷一样，其产生的后果是报告的使用价值降低，甚至引祸上门。比较常见的是对房地产抵押价值、房屋拆迁补偿估价的定义不准确，不能向有利于规避估价师执业风险的方向定义。

（五）因估价技术路线不科学带来的风险

对于一些非常见的房地产估价案例，能够选择和设计一个科学的评估技术路线是判断估价师是否优秀的标准，也是估价师执业的要求。如果不能选取科学的技术路线，所出具的报告将不具有使用价值。

二、 房地产估价师在执业中可能承担的法律责任

（一）刑事责任

对于房地产估价师来说，我国《刑法》分别规定了中介组织人员提供虚假证明文件罪和中介组织人员出具证明文件重大失实罪两种罪名。《刑法》第229条第１款、第２款规定“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金”。《刑法》第229条第3款规定“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金”。

（二）行政责任

依据建设部颁布的部门规章，房地产估价师可能承担警告、没收非法所得、暂停执业、吊销执业证书等类型的行政责任。如《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第28条规定“违反本规定，有下列行为之一的，由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款”。

（三）民事责任

建设部第64号令《房地产估价师注册管理办法》第25条规定“在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿”。《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第26条规定“由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任。所在单位可以对房地产估价师追偿”。此外，我国《民法通则》对此种情况也原则性地规定了民事赔偿责任。

三、 在执业中保护自己的必要性和可行性

同其他中介行业（如注册会计师行业、律师行业等）一样，依法保护估价师是发展估价师行业的要求。根据我们的研究和实践，估价师通过自觉提高保护自己的意识，掌握保护自己的法律手段，避免执业风险是完全有可能的。

四、 有效防范执业风险的方法
（一）努力提高估价结果的客观性

估价师规避执业风险的最有效方法是努力提高估价结果的客观性。总体讲有两种途径，其一是减少主观判断，依赖专业测算，提高估价技能；其二是坚持不迎合委托人的不合理要求的公正立场。

（二）在委托合同中增加保护自己的条款

在委托评估合同中增加保护估价师和估价机构的条款也是有效防范执业风险的途径，如：

1．在委托评估合同中约定报告的生效条件；

2．在委托评估合同中约定报告的使用范围；

3．在委托评估合同中通过特别约定缩短估价报告有效期；

根据建设部《房地产估价规范》的规定，估价报告有效期一般为1年，即从出具估价报告之日起1年内有效。估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年，但不应长于1年。对估价报告有效期规定得越短，对采用估价报告的时间限制就越严格，对估价机构也就越起到保护作用。如某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。在1年内以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。那么，在未来20年内估价机构对此估价报告均要负法律责任。但如果估价机构通过在委托评估合同中特别约定缩短报告有效期或增加限制报告有效期延长的条款，则估价机构可以有效规避报告期方面的风险；

4．根据具体案件的不同估价目的增加相应条款，规避自身责任。

（三）完善估价技术报告和估价结果报告

估价师在估价技术报告和估价结果报告中多下功夫，将非常有效地控制执业风险。如：在估价结果报告中加强假设段，限制报告的生效条件；增加报告使用指引段，限制报告使用范围；不向委托人提供估价技术报告，减少因委托人发现参数、可比实例、技术路线选取不当而提起申诉的可能。

（四）保留估价测算底稿和专家论证记录

当估价师遭遇诉讼时，估价师能够证明自己清白的最有力证据就是估价过程中所保留的档案材料和专家论证记录。所以保存好档案、必要时作好证据保全工作都是防范风险的有效措施。

（五）为估价师投保执业质量保险

如同律师协会、注册会计师协会为执业会员投保执业质量险一样，估价师学会或估价机构为估价师投保一定金额的执业质量险，将极大地保护估价师，提高估价师的抗风险能力。

五、估价师主管机关和估价师学会在保护估价师中继续发挥作用

（一）主管机关提出立法议案，从立法角度保护估价师

1．提高立法位阶、提升估价师的法律地位

我们知道，目前房地产估价师的法律地位远远低于注册会计师和律师。因为注册会计师和律师的法律地位均由《注册会计师法》、《律师法》赋予，而房地产估价师的法律地位仅仅靠建设部和人事部的一些位阶偏低的部门规章或管理办法等文件确立，可以说房地产估价师出生卑微。如果主管机关能够通过提出立法议案，从立法角度提升估价师的法律地位，这将从根本上提高估价师的抗风险能力，也必然会推动该行业的发展。

2．全方位完善立法构架如前所述，目前规范估价师行业的法律规范非常之少，而且法律级次较低，并且相关文件杂乱、不系统。主管机关如果能够投入更多精力全方位完善估价师立法构架，将在一定程度上促进该行业的健康发展。

3．主管机关如果能够摒弃部门利益观念，主动与其他相关评估师行业协会或主管机关（如资产评估师协会、土地估价师协会、矿业权评估主管机构）开展联合、重组和共同联名提出立法议案，促使评估行业的一体化和规范化。这将在评估行业的历史发展中增加一笔辉煌的记载。

（二）估价师学会完善和细化《房地产估价规范》

我们看到在现行《房地产估价规范》中存在诸多不完善之处，如：拍卖底价评估的定义和方法规定不明确；抵押价格评估的定义和方法不明确；估价时点对价值影响的意义没有揭示等等。由于这些规范规定得不够完善、不够准确，自然就加大了估价师主观判断的成分，从而加大了估价师的执业风险。所以估价师学会组织专家进一步完善和细化《房地产估价规范》将成为迫切需要。

（三）估价师学会不定期发布估价师执业所需常用参数

参照国外估价师、测量师公会的作用和职能，我国房地产估价师学会也应该定期或不定期发布估价师执业所需的常用参数，供估价师执业时作为测算依据。另外估价师学会也应该出面与全国各地房地产交易主管部门积极协调，取得大量的成交实例以一定方式供估价师执业时使用。这些措施均可以有效提高估价师估价结果的客观性，从而降低估价师的执业风险。