以某大厦写字楼空调、供水和公共区域照明成功改造后降低能耗为例：该大厦总建筑面积3.6万平方米，是由两座高80米的塔楼和一至五层裙房组成，配备265KW螺杆式冷冻机组3台、55KW冷却水泵3台、37KW冷冻水泵3台、5KW冷却风机3台，组成整个大厦的制冷空调系统。其中2台冷却水泵、2台冷冻水泵、2台冷冻机组成塔楼的一个供冷系统单元；1台冷冻机组、1台冷却水泵、1台冷冻水泵、1台冷却风机组成裙房一个单独的供冷系统单元。在夏季高温天气，上述设备需要全部开启才能满足整个大厦空调使用的要求。塔楼供水是采用屋顶水箱供水，裙楼供水是采用变频泵供水（配用2台4KW的水泵，1台7.5KW的水泵）。公共区域照明是采用2000只茼灯内装15W白炽灯泡组成。

如何既保证上述功能的正常使用，又使用较少的资金对上述设备进行改造，达到降低能耗的目的呢？经过物业管理公司工程管理人员与设计院分析研究，具体改造方案如下：

1、冷空调系统。

3台冷冻机组并联，塔楼和裙房的冷冻水管道沟通，把两套独立的制冷空调系统合并成一套系统，2台冷冻机组为主用，另一台主机备用，形成“两主一备”的模式，从后来使用效果上看，改造后的优点还是较为突出的，两台主机已足能满足整座大厦的冷空调负荷的需求，而备用主机可以在应急状况下的使用，保证了空调的正常供应。而从能耗上又节省了近1/3的空调电能，每小时节省了近362度电，每天按使用10小时计算，就节省了近3620度电，每月按22天使用计算，就节省了近79640度电。

2、供水系统。

把城市管网进户管与裙房给水总管连通，改成城市管网直接为裙房主供水方式，利用阀门转换把变频泵供水作为裙房备用供水方式。从后来使用实践上看，直接供水基本上能满足裙房供水压力的需求，备用变频泵供水几乎不用，只是在应急状况下使用了几天，从能耗上又节省了电能。如果变频泵按5KW使用计算，每天启动10小时，每小时节省了近5度电，每天就节省了近50度电，每月按22天使用计算，就节省了近1100度电。

其他如灯光照明的改造，普通白炽灯改为节能灯，节能灯的亮度大致是普通白炽灯的五倍，这样可以减少灯的数量，大大地节省电能；锅炉蒸汽凝结水的回收再利用作为保洁，冬天清洁的热水等都可以大大降低能耗，降低物业管理的成本。

二、利用高效的管理，制定科学合理的措施，以达到节能的目的。

管理出效益，物业管理公司在后期管理过程中，通过科学合理地制订措施，来降低能耗，降低物业管理的成本。

（一）空调系统。

1、空调主管应根据气温变化，及时调节空调负荷，调节主机的温度设定，以达到节能的目的。

2、空调运行时间为7：00－18：30（正常状况下），冷冻机组、冷却塔风机、冷却泵在17：00关闭，利用管道内存有的冷量冷冻泵循环至18：30关。

3、空调维修工每班抽查风机盘管的工作情况，主要查出风口的温度、风量等情况，及时掌握末端设备的使用情况，对供冷负荷进行适当调节以降低能耗。

4、每年一次对风机盘管进行检查清洗以降低能耗。

5、锅炉操作负责锅炉设备（设施）操作监控记录、维护保养、清洁、异常报告及能耗的控制、水处理工作。

6、两台油锅炉每日开停时间根据日气候一般是7：30～18：30分，正常情况下，锅炉在17：30提前关闭以节省燃油，热水循环泵利用管道内存有的热量循环至18：30关闭。

7、设备操作工应根据气温变化，手动和自动操作的转换，及时调节供暖温度以达到节能目的。

8、根据天气情况，掌握分气阀的开启度，作好能源管理工作。

9、每年一次对系统进行进行水质处理工作，以保障空调的使用效果，达到节能的目的。

据不完全统计，通过上述措施，与同等写字楼比较，空调费节省2-3元/天·千风量，大大的降低了能耗。

（二）供水系统。

1、塔楼控制柜上转换开关无特殊情况下应打在“手动”位置，每天手动开关，开关时间为21：00至24：00。生活水泵每隔１个月进行轮换泵给水。

2、水厂压力低于0.22MPa时，切断裙楼直通水，开启变频泵，使用变频泵时每天下午下班时再切换到水厂供水。

3、周五水箱进满水后通过手动控制，严格控制水泵的开启，来达到节能的目的。（三）电梯。7：00-18：00双梯运行，18：00以后和双休日单梯运行，以达到节能的目的。

（四）公共区域照明。

1、通过改造把照明灯控制改成三种情况进行使用：

最低限度的照明，每条通道1只常明灯，通常在夜间下班以后使用；

正常情况下的照明，间隔亮灯，正常上班时使用；

会客照明，在有会议、客人来访、参观等情况下使用，开启全部照明，以保持热烈辉煌的气氛。

2、楼梯灯平时采用隔层亮灯的方式，以达到节能的目的。

作者单位：浙江耀江物业管理有限公司