我公司接手管理的物业楼盘很大一部分是在上世纪80年代建造的，开发商对建筑节能，减少环境污染，促进生态良性循环的理念相对滞后，造成高能耗、高排放、低效率的建筑占95%以上。公司把创建节能型物业作为工作重点，注重抓住三个主攻目标，即用电用水大户、电梯、公灯和泵房改造，逐步向应用新材料、新技术、节能低耗的方向进行升级改造。在取得明显经济效益的同时，也取得良好的社会效益。

一、电梯改造

公司现管理物业180万平方米，有近百台电梯，其中半数是80年代生产的老式高能耗电梯，普遍存在“一大二高三差”现象，即用电量大，故障率高，舒适感差。要改变这种状况，只有对电梯进行升级改造。但改造费用较大，必须制定出合理的改造方案，具体列出改造前后的性能指标和能取得的经济效益来取得业主的理解。还要慎重选择改造单位，了解目前电梯控制的最新技术成果，采用串行并联先进的控制屏，实现电脑智能控制，提高传动效率，减少电动机额定功率。在驱动控制方面，改造传统的接触器等分立原件，变为无触点控制，使系统的可靠性大大提高，到目前我们已完成10台这类的电梯改造，下面列举两处电梯改造前后用电量的比较数据：

数据表明，改造后的电梯最高节电达30%，如果我们能完成所有类似50台上述电梯改造，无疑能摘掉老电梯高能耗的帽子，达到节能型设备的要求。

二、公灯调换

利用节能型三基色节能王电子节能灯，替换原来的白炽灯，在达到光照度要求的情况下，不仅节电明显，而且灯具使用寿命长。在公灯的控制方法上，我们相继采用节能安全环保智能型人体感应开关、声光控延时开关、触摸式延时开关。在部分公用部位还采用钟控定时开关和声光控开关相间安装，以及更换高透光度灯罩等方法，都取得很好的效果。下面列举中友中谊办公楼厅道更换照明光源前后的用电比较：

通过上述仅一处照明系统经过节能整改后，每天节能170千瓦时，累计一年就可节电44880千瓦时，数据表明节能措施是挖掘节能潜力的有力武器。我们已逐步在所管的所有小区进行公灯照明系统的整改工作。

三、泵房管理

泵房管理关键在泵站的效率，达到节能节水的双重要求。我们在日常的泵房管理制度中，规定做到每天巡查，除观察水泵运行声响，电机工作电流，密封圈处滴水情况外，还通过安装计时计数器，观察水泵每日启动次数和累计运行时间来掌握水泵运行状态，能及时确定对泵体进行拆修的时间，确保水泵始终处于最佳状态，缩短运行时间，达到节能的效果。这不仅能及时发现水泵在运行中可能发生的故障，对保障正常供水也起到积极的作用。同时，我们还通过调低水箱自控液位，降低水位高度，减少水压对出水口的压力，也能提高效率达到节电的效果。◇

作者系上海中房物业管理有限公司总经理