多渠道节约用电

2003、2004、2005年连续3年，全国普遍出现供电不足现象，因此政府号召企业和个人节约用电，以缓解电力供应紧张的局面。作为居民小区物业，用电量虽然不如工厂等生产企业那么大，但同样存在着节能的问题，作为小区物业“管家”的物业公司必须重视电力资源的节约环节。

照明电能的节约措施

小区设立光控开关来控制所有的路灯（照明灯）开启和关闭，大力推行绿色节能照明灯具，据初步统计，仅在小区（大厦）内更换节能灯一项，可节约照明电费20~40%左右，而且节能灯光线柔和，照明度高，可充分发挥绿色照明灯具的作用。

在地下（半地下）车库建议凡是经常需要变更照明亮度的公共场所宜以一路照明线路和灯具满足最低照明需求，同时再设计安装另一路辅助照明线路和灯具，以便在需要时加开二路照明灯具需要时方开启。

对于小区安装的景观照明（包括灯光亮化）系统，应本着既要满足城市亮化工程的需要，又要从节约的角度设身处地为广大业主着想，切忌为满足推销、包装的片面要求，求新求大求全，造成浪费。

其他降低用电成本的措施

可充分利用现行供电的峰谷价差，精打细算，将可以在用电低谷时段开启的共用设备设施尽量在用电低谷时启动，可使用较为先进的相关系统来错开用电价格较高的时间，以大幅度降低业主的使用成本。

在小区内有许多消耗能源较多的电器、设备：如供暖（供冷）系统、消防水泵系统、配电房等设备，均需加强日常巡检和进行专业维保，确保各项设备设施正常运转，不能带病工作，额外增加电能的消耗。

对于有高层、中高层物业的小区，要加强电梯的节能管理。对于用电量大，故障率高，舒适感差的电梯要进行升级改造，实现电脑智能控制，提高传动效率，减少电动机额定功率。

节约用水回报社会

居民用水是政府首要保障的部分，作为对社会的回报，居民小区的节水也是十分必要的。目前小区的用水主要分为居民用水、园林绿化灌溉用水、景观用水三大部分。下面根据小区的基本情况来介绍节水措施。

绿化灌溉用水节约措施

绿化率往往是衡量一个小区适宜居住程度的重要指标，目前大部分小区都有一定数量的绿化面积，园林绿化灌溉用水已成为小区第一用水大户：此部分节水的成功与否将较大地影响小区节水“战略”的成败。

尽量利用小区周围多余水资源。现在很多开发商为了营造适宜的居住环境，喜欢将物业选址在河流湖泊附近，园林绿化灌溉用水刚好可以合理利用这部分水资源。合理利用季节、天气状况。根据季节变化及实际的天气情况，合理安排园林绿化的灌溉次数及用水量。

景观用水节约措施

除在景观设计阶段已必须考虑的雨污分流和雨水回收系统外，还必须考虑今后使用景观用水的再循环过滤系统和相关水泵的设计、安装，如将景观的循环水系统与小区内园林绿化喷灌用水有机地结合起来，既能符合景观用水的环保要求，又能满足园林绿化植物对灌溉用水中有机成份的需求，做到“肥水”不流外人田。

居民用水节约措施

在加强节约用水宣传的力度时，解决好小区内给水系统的“跑、冒、滴、漏”问题。

节约人力资源-人尽其才

由于物业管理服务是劳动密集型的产业，因此在物业管理服务的总费用中，人力成本约占50~60%。所以合理利用人力资源，提高工作效率、节省开支对于实现节约型物业管理至关重要。

首先要大力提倡建设规划合理，设备设施先进的楼盘，通过现代化的遥控、遥感、遥测和多种远传的方式来降低劳动密集型产业的员工人数，利用高科技减员增效来实现节约型物业管理的目标。

其次抓好对现有员工的人力资源培训工作，通过培训，提高员工的整体素质和操作技能，逐步把他们培养成一专多能，适应节约型物业管理服务需要的人才，才能在确保物业管理服务质量不降低的情况下实现真正意义上的减员增效，节约宝贵的人力资源，真正做到人尽其才，物尽其用。

合同管理挖掘节约型潜力

除了寻常的节约方法，拓展性的管理模式往往会给节约型物业管理带来新的潜力。物业管理公司和业主双管齐下，共同做好节省能源的大文章，一年为业主节省能源方面的支出高达188万元之巨，此事发生在位于上海浦东东方路的上海儿童医学中心，受托的物业管理公司是上海虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司。该公司主动与业主方——上海儿童医学中心签订了一份少见的“节能紧箍咒”：一项关于节能的合同。合同约定，以儿童医学中心2000年的能源消耗为基数，物业管理公司每年要为业主节约能源10％。如果达不到指标，业主有权扣减物业管理费，如果达到或超过指标，超出部分物业管理公司与业主可以五五分成。依托“冰蓄冷空调”这一硬件，加上有效的节能目标管理，该公司在节能上取得了不菲的成绩。业主方得了实惠，物业管理公司也得到更多赢利，皆大欢喜，形成了“双赢”。

该公司提出的这种合同约定节省能源的模式，是从国外流行的“合同能源管理”衍生而来的。“合同能源管理”是一种在美国、加拿大和欧洲等地流行的全新节能新机制，服务公司与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供包括软硬件在内的能源效率审计、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、培训、运行维护、节能监测等一条龙综合性服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和发展。在发达国家，已经出现有专业的节能服务公司，并演化成了一种新兴的产业。在政府和全社会都在大力提倡节约能源的今天，这种节能合同管理模式是物业管理公司参与节能服务的一种成功的尝试，值得借鉴和推广。

节约文化推进节约化管理

节约型物业管理，不能仅靠物业公司单方面地推广节能技术和产品，还应倡导建设节约型社区，建立节能文化。

首先，立足物业公司自身，要实现节约化的目标，除了硬件上的改进更新，还要强化软件管理。加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费。对公司的工作人员要进行节约意识教育。可以在公司内部将节约化管理与员工的收入直接挂钩，以提高员工节能降耗的积极性和灵活性。提高工作效率，减少因效率低下造成的浪费损失。

从业主的角度来讲，物业管理公司要帮助他们树立节能的意识，同时可要求业主委员会帮助物业管理公司推动“节约型小区”的建设，让每个业主从身边的小事做起，养成节约能源、热爱公物、保护环境的好习惯，配合物业管理人员的管理和维护工作，真正实现安居乐业。

例如今年6月的“全国节能周”中，北京银达物业管理公司开展的“贡献节能10＋1活动”，目标是从6月到9月底的100天里，每位办公室职员、每位公寓、住宅和别墅的住户“节约10度电，节约一吨水”。活动中，管理处在社区显著位置开辟专栏，公布每天本写字楼、公寓、住宅区、别墅区的能源消耗情况，并配合各位业主、客户对空调的保养、对节电、节水器具进行改造、提供帮助。同时还组织社区内的小朋友组成“绿色小队”，向邻居宣传节能环保知识。管理处的工作人员更是从自己身边的小事做起，下班后都把电脑的总电源关掉，以便节约用电，并确保公司所有人都养成了节约能源的良好习惯。