我国计划经济对代住宅是公有制，住宅区统由政府的房管部门管理。居民区的行政事物则由政府的基层组织居民委员会管理。住房制度改革后，住宅私有化，房管部门退出对居住区的管理，由物业公司管理，物业公司以市场方式运营，为业主提供管理服务，居民委员会的管理职能也逐步转变。

1、物业管理企业的定位与责任

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理是一种服务性的、公共性的特殊消费，物业管理企业通过与业主的合同约定，为业主或住房者提供维护居住环境与住宅使用的服务，一般来说合同约定的内容是长期不变的，服务分公用部分和自用总分，公用部分由物业费摊销维护费用，自用部分由用户交纳维修费用。一个有实力管理完善的物业管理企业除上述服务项目外，还应开设适于个性消费的服务项目，如：对老弱病残居民的家庭护理、家政服务、家教、代购等便民服务项目，当然这些项目是用户自愿申请的，费用是物业费之外另行协商的，也应签订服务合同。从服务的角度看，物业管理也是住宅消费的一部分，一般是在购房同时签订物业管理合同；从物业管理的作用看，物业管理也可以理解为投资，因为物业管理的存在，使物业保护正常的运行状态，好的物业管理使住区环境优美清洁安全，使住宅保证了良好的运行，使物业得以保值增值。为此，物业管理是住宅消费不可缺少的重要部分。

物业管理目前已成为我国社会经济协调发展、与人民生活息息相关的一个相对独立的行业。作为服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的，物业的价值也将通过服务来体现。同时，物业管理也是树立房地产品牌、延续房地产项目开发理念的重要组成部分，与有限的资金投入相比，物业管理创造的无形效益是巨大的。物业管理企业主要业务是管理，是一个居住区的“管家”，大量的作业靠下游的专业公司，如绿化公司、清洁公司、设备维修公司等等，物业管理企业定期、定时地聘用这些专业公司维护居住区环境及住宅的正常运行，靠周密科学的组织、精打细算的使用物业费，以形成自己的利润。从物业管理企业的经营特点看，这个行业属服务集成商，企业的效益和物业管理的效果关键在于企业的管理水平。

物业管理是非常复杂的管理工程，它包括对物和人的两方面管理，住区的建设质量和使用者的素质决定维护工作的难度，居民群体的结构（包括文化水平、职业、年龄等）决定管理工作的难度，而物业管理企业自身的素质又是物业管理水平的根本因素。在对现有社区的物业管理调查中普遍存在防盗监控不严、维修服务不及时、对私家装修管理不善、公共设施维护不足、对个别业主乱占公共场地管理不力等问题；在提高服务质量上存在对业主投诉处理不及时、缺乏个性化的服务、水电等供应服务项目多头收费等问题。这些问题不但影响了居民的正常生活，也给物业管理企业的信誉和收费带来很大影响，完善对物业管理行业的管理既是建设和谐社区的需要，也是物业管理行业发展的需要。

建设部早在上世纪九十年代初就颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，近年，国务院又颁发了《物业管理条例》，中国物业管理协会又制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，国家也正在制定《物权法》，这些法规和标准规范了物业管理企业的经营活动、为我国物业管理行业建立了法律制度体系，必将推动物业管理行业的健康发展。

2、物业管理的前期介入

物业管理应纳入住宅区开发体系，不同地区、不同居住对象、不同档次的住宅等差异对住宅区物业管理的需求也不同，一个住宅区的开发在市场调研的前期策划就应涵盖物业管理的内容，物业管理虽是房地产项目后期的管理服务，但前期若缺乏对物业管理的策划，将会给项目今后的管理带来难以弥补的缺憾。一个居住区是一个城镇的缩影，建设上同样包括规划、建设、管理三个阶段，管理方式、目标、内容、设施如在规划阶段缺位，会给后来的建设和管理造成困难。

物业管理的早期介入能促进规划合理，设计优化；可加强对建设过程的监督，保障工程质量;物业管理早期介入为后期的管理打下基础。物业管理早期介入与其后期管理密不可分，物业管理企业既是未知业主的代表，更是企业自我利益的代表，还可以作为开发商项目品牌的代表，其作用和意义重大，是住宅区开发建设的重要一环。政府管理部门应提倡或限定物业管理的早期介入，使住宅区开发建设更加科学合理。同时，物业管理的早期介入还可以超前协调住宅区的物业管理与行政管理的关系，明确各自职责，使居民入住伊始就得到周到的服务，为建设和谐社区奠定基础。

本文作者系天津市城乡建设管理委员会副主任、高级建筑师、高级工程师