写字楼的物业管理与居民小区的物业管理有着很大不同，电梯就是其中一项。本文就写字楼电梯运行的特点及如何提高其运行效率做一简要论述。

写字楼员工上班及中午就餐的时间非常集中，在这一时间段内，大量的员工需乘座电梯上下，在短时间内对电梯的需求量非常高，而过了这一高峰段，电梯的载客量则明显下降。一般写字楼在设计时，也考虑了这一问题，设计的电梯数量也不少，但在高峰时段内，客人等电梯时间仍显太长，客人经常投诉，这一问题已经是写字楼的通病。

笔者所在公司接管的两栋写字楼中，对电梯的运行程序进行了改动，取得了不错的效果。我们所接管的两栋写字楼（ B 、 C 栋）建筑面积 5 万多平米，各有电梯 5 部（ 8#-17# 梯），每部电梯的额定载重量为 850KG ，服务楼层数为 20 层（ B3-17 层），每天高峰时，首层的客人最多。根据这一现状和特点，我们在两栋写字楼的首层进行了为期五天的客流量统计，由于篇幅所限，本文给出周一和周三两天的统计数据。

调查及测试时间

调查的测试数据及统计曲线的说明：

2003 年 7 月 21 日星期一， 8:00-18:00 ，

B 座、 C 座首层客流量统计图表及相关数据如下：

B 座首层客流量统计          C 座首层客流量统计

B 座首层 8:00-18:00 电梯乘坐及等候人数共计： 6870 人，最长等候时间为： 4 ’ 59 ’’

C 座首层 8:00-18:00 电梯乘坐及等候人数共计： 5490 人，最长等候时间为： 4 ’ 45 ’’

2003 年 7 月 23 日星期三， 8:00-18:00 ， B 座、 C 座首层客流量统计图表及相关数据如下（具体数据略）：

B 座首层 8:00-18:00 电梯乘坐及等候人数共计： 4910 人，最长等候时间为： 2 ’ 33 ’’

C 座首层 8:00-18:00 电梯乘坐及等候人数共计： 4370 人，最长等候时间为： 2 ’ 25 ’’

经过对上述数据所进行的分析，得出下列结论：

１．平时的运行效率及候梯时间符合电梯运行管理规范。

２．相对候机时间较长、客流量较大的时间段为上班高峰中的 8:30-9:30 ，午餐高峰中的 12:30-13: 30 。

３．每周周一客流量是最大的，电梯的使用也是最频繁的， B 座的客流量达到 6870 人，最长候机时间出现了 4 分 59 秒， C 座的客流量达到 5490 人，最长候机时间出现了 4 分 45 秒。

４．解决办法：改变 B 、 C 座电梯高峰期间运行方式

为提高运行效率，力争做到使电梯等人，经调查、测试，对原运行模式的系统软件进行调整：运行高峰时段内， B 、 C 座各有三部电梯，首层接送客人至各自的目的层，待到达最后一个轿厢内指令层后，返回首层，返回途中不响应外呼。高峰时间段过后，所有电梯恢复正常运行状态。

具体方案：

B 座： 8# 、 9# 、 10# 、 11# 、 12# 电梯

其中： 10# 、 11# 、 12# 电梯 8 ： 30- 9 ： 30 、 12 ： 30-13 ： 30 时间段内不响应各标准层的外呼，自动返回首层，不到达 B1- B3 层； 8# 、 9# 电梯为自由停靠，并协助 10# 、 11# 、 12# 升降机完成高峰时段的运输。

C 座： 13# 、 14# 、 15# 、 16# 、 17# 电梯

其中： 15# 、 16# 、 17# 电梯 8 ： 30- 9 ： 30 、 12 ： 30-13 ： 30 时间段内不响应各标准层的外呼，自动返回首层，不到达 B1- B3 层； 13# 、 14# 电梯为自由停靠，并协助 15# 、 16# 、 17# 升降机完成高峰时段的运输。

按上述程序对系统软件改动后，经两年多来的实际运行、测试，平均运输效率提高了 65% 以上，在高峰期内，平均候梯时间缩短为 45 秒，最长候梯时间不大于 110 秒。这次改造取得了令人满意的效果，客户的满意度大幅提升。

参考资料 :

１．梁柱， 《 中国物业管理理论探索与实践 》 ，中国经济出版社

２．周宏泉， 《 物业管理新思维 》 ，海天出版社