摘要：在接到一个新的项目后，为了更好地进行管理，要制定详细的经营管理计划。前期介入规范在整个经营计划中起着举足轻重的作用。凡是前期工作做的完善的项目，后期管理就比较顺畅；前期介入工作粗糙，后期问题就多，不仅影响管理品质，也会造成和开发商之间的纠纷。在前期介入中，搞好与开发商的配合是十分重要的。而如何与开发商配合，如何介入，几个不同阶段应注意哪些不同的问题，是本文探讨的重点所在。

前期介入工作做得好坏，直接影响后期全面运行的成败。

一、管理方案策划阶段

从项目的规划、设计、施工与安装验收这几个过程中，物业管理公司都进行了专人的参与，专门成立了前期介入小组，深入项目工地，与房地产开发公司的项目领导，工程技术人员紧密配合，并充分发挥各自的优势，使得项目得以如期完工。

通过与开发商的沟通，对项目情况和开发商的设计理念进行全面了解；根据市场定位的把控，制定有针对性的管理方案。尽早接触项目的施工现场和其他的操作过程，通过前期的磨合取得开发以及其他有关单位、部门的好感、信任与支持。从物业管理公司今后的管理和使用者的角度掌握规划、设计、以及设备、设施等相关技术参数，对于今后管理工作中可能会出现的问题或影响，提供建设性的意见和方案，达成有效的共识，这样可以有效地解决开发与使用及对日后管理工作中带来的缺陷。

二、前期介入与准备阶段

成功的前期准备，可以为今后物业管理的实际运作打下良好基础。应结合管理总纲的思路，制定物业管理前期的成本预算，制定物业管理具体开展工作方案，编制物业管理所需的各种文件，包括 《 管理公约 》 、 《 用户手册 》 、 《 装修指南 》 。建立各项管理制度，如 《 车场管理制度 》 、 《 消防预案 》 以及其它相关规定等。

所制定的各种文件要接受开发商的指导和建议，要与开发商的初衷吻合。物业管理公司根据管理总纲制定管理思路和工作计划，保证每一项具体工作完成时限。从人员的招聘到物业管理具体工作的展开，从前期的成本预算到各项准备，从交楼前各项资料的准备到落实员工的培训，从客户档案的建立到与客户关系的建立，从工程各相关结点的跟进到各相关部门的沟通等等。同时，制定与品质相匹配的管理方法和服务标准，把工作做细。特别是到了交楼期间，物业管理公司要尽可能地把可能遇到的问题进行充分预测，并尽可能地减少因房屋质量、环境等因素而导致的问题。

前期的人员招聘与培训很重要。培训中，请开发商进行项目的培训同样不可忽视。让员工读懂楼书，吃透项目特点；更重要的是企业规章制度的讲解，员工行为规范、业务技能和良好的服务意识等方面的培训。另外，建立有效的系统保障体系是这个时期的重要工作。其中包括信息系统的搭建、客户档案的建立与管理、运行流程的建立。

三、管理启动与试运行阶段

这个时期的工作也就意味着进入客户办理入住手续的倒计时阶段，前期介入的各项准备工作应已按照时间表完成，随着工程整体进度的收尾，应与开发商落实具体的交接验收；同时做好设备、设施的试运行阶段的准备工作。

（一）搞好物业接管验收

物业管理公司应充分利用自己在接管验收中的权力和质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权力。通过交接验收签署一系列的文件，实现权力和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚交接双方的关系。确保物业具备正常的使用功能。根据物业接管验收相应的标准，促使施工或开发单位依照标准进行规划设计和建设，充分维护业主和自身的利益。使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修，养护的工作量。另一方面，根据接管的有关物业的文件资料，可以了解物业的性能与特点，预防日后管理事务中可能出现的问题，计划安排好各项管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化，社会化，现代化的管理优势。

（二）交接的内容与方式

1. 材料交接：包括应检索提交的资料；产权资料；项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料；技术资料有：竣工图纸，包括总平面、建筑、结构、设备，附属工程及隐敝工程管线的全套图纸；地质勘察报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单；隐蔽工程验收签证；沉降纪录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水电暖等卫生器具，电梯等设备的检验合格证书，砂浆、混凝土石块试压报告；供水供暖试压报告。

2. 房屋交接：包括质量与使用功能的检验：例如主体结构应符合国家规定所要求的标准值；房屋与楼体地面应符合设计要求；装修、电气、水、消防、采暖、附属配套等对应的标准与要求，应符合国家或行业的规定。同时对于因质量问题影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由开发单位负责进行返修，直至合格达标；影响相邻房屋的安全问题，由开发单位处理。对于不影响房屋结构安全和设备可约定期限由开发单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管方处理。

3. 责任交接：物业管理公司应与开发商对具备条件的、和应检索提交的资料需提前做好交验准备，同时对双方的提交，回复应确定明确的时间期限。对未经接管的房屋一律不得交付使用。接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行，验收不合格时，双方协商处理办法，并商定时间复验，开发单位应按约返修合格，组织复检。房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由物业管理公司同开发单位和设计、施工单位，共同研究分析，查明原因，如属设计施工材料的原因应由开发单位负责处理。新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由开发单位负责保修；并要求向物业管理公司预付保证金，物业管理公司在需要时用于代修。

4. 设备设施交接：设施设备的交接，不能停留在静止的交接上，要对设施设备进行试运行。对于物业管理公司，如果能够在这个时期有效地做好设备设施的试运转，对于提高入住业主的满意度有着重要的意义，特别是将要或已进入供暖、供冷期时。

前期介入是准备阶段，现在就要把工作全面展开了。也是对前期介入的检验。这个时期，全面工作步入正轨，要按照管理的规范，按部就班地、系统地进行服务，兑现对业主的承诺。这个时期，也是对前期工作的检验，所以，为了运转期的顺利实现，必须重视开发商配合，搞好前期介入的工作。

参考文献：

1. 刘忠和， 《 物业管理基础 》 ，高等教育出版社， 2005.6

2. 刘刚， 《 浅析物业管理的前期介入 》 ， 《 中国物业管理 》 杂志， 2005.7

3. 吴艺等， 《 现代物业管理理论与实务 》 ，广东经济出版社， 1997