摘要：物业设备设施的运行管理是现代物业管理的重要组成部分，它担负着保证建筑物各项功能的实现、维系建筑物正常运作的重任，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。任何运行故障都会或轻或重地影响物业的品质，或大或小地影响物业管理企业的声誉乃至生存。因此，做好物业设备设施的运行管理是物业管理中重要的基础管理工作。

对于一个物业管理企业来说，要十分清楚围绕工程设备设施及其系统的运行管理所做的一切工作，都是为了达到使设备和系统满足使用要求和服务标准，降低运行成本，延长设备设施和系统的使用寿命这三个基本目标。

一、       合理运行，满足使用要求，为物业使用人提供优质服务，是物业工程运行管理必须达到的首要目标

设备及其系统的合理运行，指设备运行状态应符合设备规定的技术参数，运行状况能够达到系统设计的功能要求，同时要尽可能满足使用者及管理者的需要，实现最佳综合经济效益。

例如，中央空调系统在进行供冷运行时采用最多的冷源是冷水机组，其机械状态和供冷能力直接影响中央空调系统供冷运行的质量以及电耗和维修费用的开支。冷水机组及其冷冻水系统、冷却水系统的运行管理包括系统运行前的检查与准备，机组及其水系统的启动与停机操作、运行调节，停机时的维护保养，常见问题和故障的早期发现与处理工作等内容。

为了设备和系统启动与运行的安全性以及运行的经济性，机组日常运行前的检查与准备工作是必不可少的重要环节；根据热、湿负荷的变化选择合理的机组运行台数和运行方式，并注意定期轮换运行互为备用的设备，使其均匀磨损是安排运行工作应遵守的原则；严格地启动、停机顺序和程序以及相应的操作规程是保证机组及其系统安全、平稳地启动、停机的保障；当冷水机组及其系统进入正常运行阶段，必须认真监视冷水机组的运行状况，注意对设备和系统适时地进行调节，在满足空调冷负荷变化需要的同时，还要保证冷水机组在运行中始终保持安全、高效的状态。

作为运行管理人员，应该牢牢抓住冷水机组运行工作中准备阶段、启动和停机阶段、运行调节阶段的工作重点，制定切实可行的检查、准备工作的操作规程和程序；开、停机顺序和操作规程；运行巡视检查要求以及相应的运行管理制度，并制定相关的记录表格和应急处理措施，使运行操作人员在工作中有章可循，分工明确，职责清楚，标准、有序地工作。

二、       建立设备设施的预防性维护体系，延长设备寿命，是工程运行管理的长远目标

工程设备管理的最佳方式是在设备故障未产生之前就做到了有效的预防。建立工程设备设施的预防性维护工作体系，有针对性地做好设备及其系统的维护保养工作，加强日常保养维修，按计划科学地安排中修、大修，是使设备经常处于完好的技术状态，保持设备工作性能良好，延长设备寿命的有力措施。建立设备设施的预防性维护工作体系，必须注意以下几个要点：

1.     重视日常保养工作。

不要小看日常的除尘、清洁、加油、测试、易损材料与零件的更换等工作，以及视具体情况而进行的紧固、调整、小修小补等工作，特别注意不要忘记了那些没有运行和长期不运行的设备，不要忘记了那些室外的、不常开关的阀门，因为不运行的设备和不常开关的阀门同样也会由于生锈、橡胶和塑料的老化等自然原因产生有形磨损，时间长了也会丧失精度和各种能力。

2.     加强巡回检查，认真对设备及其系统的状况进行科学的、踏实的诊断和评估。

巡检、诊断、评估工作要抓住实效，要掌握不同设备的保养周期，掌握设备的技术状况，包括使用的频度、故障隐患等，使之真正对设备的预防性维护工作起到指导和决策作用。要充分重视检查评估工作，要依据不同设备、不同系统的地方和国家监测标准和规范制定诊断评估工作的标准和要求，并加强对检查评估工作结果的考核，建立健全设备档案管理，彻底杜绝谎检、漏检、误检、空检等现象。

3.     根据记录和设备及其系统的评估结果制定维修保养计划。

维修保养计划要详尽、合理，要明确维修保养的项目和内容，明确相应的维修保养工作质量检查标准，落实具体实施维修保养的时间，落实备品备件计划和维修保养费用。

4.     做好维护保养计划的组织实施工作。

要预先调配好人员，按计划实施维修保养工作。在实施过程中主管领导要根据具体情况给予技术指导和协调，做好维修保养时必要的停水、停电的管理工作，根据实际情况增加人力或修订保养计划。维修工作完成后，主管领导要按照工作质量检查标准进行检查。

5.     认真记录和建档。

每一次维修保养工作实施完成后，要将保养时间、工作情况、维保后的设备技术情况、有无突发情况发生、物料消耗情况等进行认真的记录并归档。

三、       减少能源消耗，努力降低运行成本是工程运行管理要达到的重要目标

除人工费外，运行成本主要包括能耗费用和维护保养费用。以中央空调及相应的制冷设备为例，目前国内仍以电力驱动为主，而且运行时间长、耗电量大。因此，降低运行成本的首要任务是想方设法减少用电量，同时也要尽量减少其他燃料（如煤、燃气、燃油）的消耗量，以降低能源消耗费用。

中央空调系统虽然能耗大 , 相应的运行费用高，但同时也大有节能降耗和减少运行费用的潜力可挖。

1. 水、风系统节能平衡调试。

空调室内的冷、热、湿负荷的变化会因房屋功能的变化、室内人员的变化、灯光和设备的配置与使用情况的变化而变化。特别是针对大开间的商业和写字楼的设计，要根据出租区域的分割、出租区域的功能要求等变化，及时进行空调水系统和风系统的平衡调试和楼宇控制系统的控制策略调试，软性降低系统能耗和运行成本。

2. 冷冻 / 冷却水泵变频、变流量节能运行。

在空调系统设计过程中，水泵的选型是根据系统的最大负荷来选择的，水泵的额定功率往往要大于设计的最大功率，这样就导致了设备选型所造成的能量浪费。另外，由于受到内、外界干扰等不确定因素的影响，系统的实际负荷总是不断变化的，大部分时间系统都工作在部分负荷状态。为使循环水量与负荷变化相适应，摒弃传统的采用阀门节流调节流量方式，避免大量能量被阀门消耗，而是充分考虑建筑负荷状况、管网状况、室外气象参数等多种变化的因素，对水泵或采用变频处理，调节水泵转速，或改变多台并联水泵的运行台数，或调速与调并联水泵运行台数相结合，使水泵的流量与实际负荷相适应，达到降低泵耗、提高空调品质的目的。

3. 合理确定开停机时间。

为保证空调房间在使用时就具备要求的室温，在此之前就必须使中央空调系统先运行起来，把室温降低或升高到使用要求值。由于空调房间围护结构的热工性能、室外气象条件、房间使用功能等情况的不同，其预冷或预热时间的长短是有差异的。因此，要结合实际，分析总结出不同情况下合理的预冷或预热时间，进而得到不同情况下中央空调系统管理的开机时间。

4. 合理确定室温控制标准，防止房间过冷或过热。

合理确定室温标准，不能忽视房间的功能和使用情况，也不能忽视室内外温差情况。实践证明，根据人体自身的调节机能，夏季室内外温差一般控制在 5℃ ～ 10℃ 比较好。在夏季确定空调房间室内温度控制值时，要结合室外气温情况和这个控制温差一起考虑。在夏季运行时适当提高室内控制温度所产生的节能效果没有适当提高相对湿度的效果显著。

5.经济节能运行管理措施。

保持建筑物的完好，防止不必要的渗漏；加强系统的堵漏和保温工作，维护好管道的保温层，减少热损失；使设备经常保持良好的技能和状态，尽可能使设备在较高效率范围内工作。

参考文献：

1. 陈瑞正、周心怡， 《2004 版物业管理标准作业规程 》 ，天津大学出版社

2. 张东宁， 《 物业管理完全手册 》 ，安徽人民出版社