摘要：中国职业经理人近年来初露端倪，水平参差不齐。随着国内物业管理市场化的不断推进，从本质上讲，当前物业管理企业间的竞争已不再是单纯的产品竞争、技术竞争、服务竞争，它更多地体现为从业人员的素质竞争。可以说物业管理企业的竞争就是职业经理人团队的竞争。

职业经理人这一概念，源于西方发达国家，他的职责定位是以其良好的职业境界、道德修养、专业管理能力，全面负责企业经营管理，合理利用企业的现有资源，对法人财产拥有经营权和管理权，帮助企业获取最大的利润。众多顶级的大企业不惜重金聘用经验丰富、掌握着深厚的企业管理理论的职业经理人为股东，经营企业，经过多年的发展，逐渐形成了成熟的配套机制。于是，职业经理人这一观念在全球蔓延开来。

一个高素质的物业管理职业经理人，能带动起整个团队的综合素质，在变革管理思想、优化管理模式、创新管理方法、开发管理技术、升级管理手段等方面起到至关重要的作用，并将最终确立该企业在市场竞争中的有利地位。

那么，作为一名优秀的物业管理职业经理人应该具备怎样的职业境界？该如何考核物业管理职业经理人的职业素养呢？笔者结合自身实践经验以及对相关理论研读，对于当前物业管理职业经理人应该具备的素质做出以下几个方面的总结：

一、      思想要新

物业管理虽是朝阳产业，但由于长期的传统房管操作模式的影响，致使许多问题长期存在，物业管理公司也时常沦为社会舆论和居民业主的众矢之的。

（一）以“管”为主转向以“服务”为核心。职业经理人必须将以“管”为主的观念转向以“客”为先、以服务为核心，才能摆正工作重心，将物业管理目标投向客户满意、社会满意而不是局限于领导满意、考评组满意。物业管理的一切工作都应围绕着客户，通过服务来体现。对客户负责，将客户满意作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求。

（二）被动“挨打”转向主动突破。现代物业管理行业竞争中，任何一个企业都面临着危机，尤其是规模、资质相对较弱的企业。对企业来说，惟有及时变革、持续创新，才能生存和发展。学习、应变、创新是当今职业经理人最为关键的素质。

（三）“数量”转向“质量”。有些物业管理企业盲目拓展业务，满足于“数量”上的飙升，而不顾“劣质”的项目在不断地挖空自己，其结果导致了泡沫效应。为什么有的企业凭借区区几个项目却立于不败之地？精明的管理者所看重的绝对是“质量”。职业经理人应当强化市场观念，在业务拓展过程中实现数量扩展型向质量效益型的观念转化，理性而规范地面对市场。

总之，要从根基上解决问题，职业经理人就必须换个脑筋，更新观念，这是最重要的制胜守则，也是职业经理人顺应当前物业管理市场化进程的先天“基因”。

二、专业知识要过硬

市场经济的优胜劣汰机制，给物业管理职业经理人提出了高标准要求：必须精通业务，专能结合。物业管理行业涉及方方面面，笔者着重谈两方面问题：

（一）人力资源的管理。应当充分重视人力资源的管理，这在职业经理人圈子中已形成共识，但有三个方面应引起重视：

第一，筑巢引凤容易，留凤难。事业感召、情感凝结、待遇合理，每一项都要细致把握。小企业看老板，中企业拼管理，大企业比文化。当团队大规模扩展后，如何树立企业共同远景、建立合理的分配机制从而稳定一批肯干又能干的团队是一项极为现实的挑战。

第二，建立人力资源管理的整体概念。首先是明确团队的经营管理理念及价值观，并尽力使全体员工了解、认同、支持并执行这套共同理念和价值观；其次，建立有效率的组织机构和制度体系，明确岗位职责，细化到员工个体；再次，从招聘、培训、考核、业绩评估等程序抓起。人力资源开发和管理的每一层工作对职业经理人的个人素质、能力来说都是一次考验。

第三，职业经理人应当是一名称职的培训官。职业经理人需要更新观念，员工群体更需要及时充电，而物业管理团队最有效、最重要的培训师应该是职业经理人。

（二）成本控制。无论在香港还是美国，评价一个物业管理项目成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。物业管理职业经理人的重要职责之一就是创造经济效益。物业管理企业大多是微利企业，容不得大手大脚，应当倡导“艰苦朴素，勤俭持家”的优良传统，大力推行增收节支、增产节约的举措，把资金更好地用在企业的运行和员工的实际利益上，保证企业良性、健康、持续地发展。

三、要有娴熟的沟通能力和公关技巧

物业管理职业经理人的沟通协调能力是胜任本职不可或缺的条件。具备了这些条件，职业经理人就能在日常工作中把各类矛盾和问题分而化之，攻而克之。

（一）注重与业主的关系。在物业管理行业，绝大多数投诉是由于业主与企业沟通不畅而引起误会甚至偏见造成的，要始终以“服务业主”为行动指南，提倡及时、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两次或者三次的业主客户意见征询活动。

（二）正确处理与企业员工的关系。现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润。沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛。只要思路对头，方法得当，物业管理职业经理人对企业改革和发展的良好愿望，就能得到员工的共鸣和支持，并催生美好的结果。

四、面对逆境要有韧性

企业在改革和发展中不可避免地会出现这样或那样的问题。优秀的物业管理职业经理人，在不同的情况下，都应该保持昂扬的斗志，以自己的刚毅、果敢、机智带领属下迎难而上，化险为夷，最大限度地降低危机所带来的负面效应。他更能够从中抽丝剥茧，举一反三，总结出可供借鉴的经验教训，运用于今后，带领员工奋发图强，使企业在曲折中前进，在循环中上升。

五、有较好的职业道德和职业素质

一个成熟的物业管理职业经理人，应能在变革中管理企业，使企业适应时代的需求，适应经济的发展。首先，职业经理人要做到对企业负责，对业主负责，对社会负责；其次，要树立良好的自信心；第三，要有团队精神；第四，要有良好的市场意识和服务意识。一个成功的物业管理职业经理人，会对企业的发展有相当的见解，并能使企业的知名度和信誉度与日俱增；他守信于业主，忠实于企业，诚信于社会，注重提高管理水平和服务质量，能倡导并坚持独有的企业文化，为企业的终极目标服务。

实际上，物业管理职业经理是一个专业化程度很高的职业，需要积累相当多的理论与实践经验，并取得注册资质后才具备基本条件。确定一个物业管理职业经理人是一项高风险、高机会成本的选择。因为职业经理人要独当一面，带领团队去实现经营管理目标。相反，用错一个职业经理人，不但难以实现经营管理目标，甚至有可能丢失项目，丧失竞争的机会，耽误了宝贵的时光。可以说物业管理企业的竞争就是职业经理人团队的竞争。

参考文献：

1. 陈才林， 《 物业管理职业经理人 》 ，上海社会科学院出版社， 2005 年 10 月出版

2. 庄之见， 《 成功经理人的十大法则 》 ，华东理工大学出版社， 2005 年 4 月出版

3. 南兆旭， 《 职业经理人自我提升与训练 》 ，南方日报出版社， 2005 年 7 月出版