摘要 : 随着房地产综合开发规模的扩大和大型人居社区的出现，一个涉及住区公共物业管理和服务的课题应运而生，并在一定程度上引起政府有关部门、房地产开发企业和物业管理公司的关注。上海古北物业管理有限公司（以下简称古北物业）委托上海市房地产科学研究院立项，就赵巷特色居住区公共物业管理课题作可行性研究，并就青浦赵巷特色的居住区公共物业管理进行了有益的探索和实践。

上海的物业管理从住宅物业起步，通过市场的培育和发展，其管理类型逐年细分，先后产生了办公楼宇物业管理、商业楼宇物业管理和公众物业管理等。随着房地产综合开发规模的扩大和大型人居社区的出现，一个涉及住区公共物业管理和服务的课题应运而生，并在一定程度上引起政府有关部门、房地产开发企业和物业管理公司的关注。

不久前出台的 《 上海市住宅物业管理规定 》 第十六条明确 : “两个或两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其它配套设施、设备的，应当建立业主委员会联席会议制度”。作为上海市的地方性法规，条文为区域内准公共物品、住区公共物业等管理事项的协调、协商奠定了法律基础。

一、古北新区社区管理的回顾

20 世纪 80 年代末，占地 136 公顷的古北新区经上海市人民政府批准，由古北（集团）的前身上海古北新区联合发展公司实施开发、经营。古北新区是一个开放式的居住社区，区内有 7 个街坊，通过主干道路和街坊环路相连接，共有 13 家物业管理公司分别管理近 100 万建筑平方米的公寓和大楼。

为了解决由于多家开发、多头管理造成的公共区域无人管理的无序状态，古北（集团）曾授权古北物业按照“区域资源共享、区域事务共管、区域环境共建、区域治安共保、区域文明共创”的原则，会同相邻物业管理公司先后组建了社区管委会，设立了联席会议制度，协助政府有关部门成立了居民委员会，设立了警务站、消防联队和市容监察分队，在管理上试行了 《 社区管理公约 》 、 《 公共街坊委托管理协议 》 等方法。

二、住区公共物业管理的探索

2003 年底，在古北（集团）介入青浦赵巷特色居住区开发后，古北物业与开发该区域的赵巷镇人民政府及赵巷置业公司就特色居住区公共物业管理问题进行了交流与沟通，并提出了管理设想和方案。次年 6 月，古北物业委托上海市房地产科学研究院立项，并约请上海市物业管理协会、上海市社会科学联合会、上海市房地局物业管理处、城镇住宅处、青浦区建委、赵巷镇政府等部门和机构的专家，共同就赵巷特色居住区公共物业管理课题作可行性研究，在已完成的可行性研究报告中明确提出了：

1. 住区公共物业管理的涵义

所谓住区公共物业管理，是指在一定范围和一定时间内针对共同非市政道路、场地及其它配套设施设备实施管理和维护的一种服务活动。

2. 住区公共物业管理的服务内容

⑴ 住区公共配套设施的管理，其服务内容包括 : 道路系统及辅助设施、绿化、水景系统、共用设施设备等。

⑵ 住区治安管理。注重人防、技防相结合，在规划区域的主要干道安装智能化监控设备，设置监控中心。同时向警方申请设立“住区警务站”，切实做好住区的治安管理和安全防范工作。

⑶ 住区交通管理。区域内主要路口设信号灯和指示牌（包括非机动车和行人），休闲场所及相邻道路规划停车线（位），配置自动停车收费装置，保证住区人车通行有序、停车秩序井然。

⑷ 环境卫生管理。使用设备轻型美观、标色统一的环卫清扫车，对公共区域进行不间断的清扫，确保环境整洁美观、设施目视清洁。

⑸ 管理服务平台。构筑区域内家门口服务超市，建立住区个性化、人性化的大型增值服务网络。

3. 住区公共物业管理的责任主体、服务模式与手段

⑴ 责任主体。

当土地陆续拍卖，各小区开发商进行房产开发期间，住区公共物业建设和管理的责任主体应为区域开发商。在某些小区完成开发、业主陆续入住的阶段，其管理和维护的责任主体有约定的从其约定，无约定的仍为区域开发商。

⑵ 住区公共物业的服务模式与手段。

① 组建住区公共物业管理联席会议制度。住区公共物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理小区的业主委员会（未成立业委会的为小区开发商）、居（村）民委员会、物业管理企业派员参加。

② 制定 《 住区公共物业管理公约 》 。前期管理阶段 : 《 住区公共物业管理临时公约 》 ; 业主入住后的阶段 : 《 住区公共物业管理公约 》 。

4. 公共物业管理费用的构成、来源及依据

⑴ 费用构成。

① 住区公共物业维修资金：借鉴住宅物业管理办法，并根据区域的开发周期和实际状况进行筹集。

② 住区公共物业管理费。前期管理阶段 : 由区域开发商针对区域开发的实际情况，审核确定住区公共物业管理方案，明确服务内容和服务标准，确定不同时间段所应支付的费用和支付方式。

业主入住后的阶段 : 由住区公共物业联席会议审核确定住区物业管理方案，核定住区公共物业管理费用，通过 《 住区公共物业管理公约 》 与各地块中的 《 业主临时公约 》 或 《 业主公约 》 相连接，并以此来确定业主在物业管理费中所应承担相应比例的住区公共物业管理费。

⑵ 费用来源。

① 按约定收取的住区公共物业管理费，包括各开发商交纳的一定比例（或一次性）的区域管理费 ; 业主管理费中一定比例的街坊管理费 ; 区域开发商交纳的置换地块的管理费用。

② 责任主体一次性投入的住区公共物业管理的开办费，以及应由责任主体承担的相关费用。

③ 经营性收入，包括管理服务平台在区域内的经营性收入；区域内商业用房、用地租金的补贴；区域内路演、广告性收入。

⑶ 费用预算依据。

《 上海市市政设施养护维护定额 》 ; 《 上海市园林建设工程预算定额 》 ; 《 上海市城市道路环卫清洁行规标准 》 ; 《 上海市住宅物业管理服务分级标准与收费标准 》 ; 住区治安、交通、行政等管理费用，按照审核确定的住区公共物业管理方案进行预测，其费用按实结算。

三、青浦赵巷特色居住区公共物业管理的实践

赵巷特色居住区位于赵巷镇东部，是上海西郊高尚人居社区的自然延伸，规划面积 8000 余亩，首期土地批租 2500 亩。目前已有古北、绿地、中海、恒联等 9 家品牌开发企业进入，预计在今后几年内将逐步建设形成以别墅为主体的开放式、国际化、大规模、高品质的高尚人居社区。

1. 完成西郊北干山物业管理公司的组建、设立

上海西郊北干山物业管理有限公司由上海赵巷置业有限公司和古北物业共同出资组建。其服务宗旨是立足于高起点的规划，着眼于营造与高品质建设相适应的大型高尚人居社区的人文环境，使赵巷特色住区公共物业管理者成为 : 住区公共事务的好管家 ; 专业管理服务公司合作联盟的好伙伴 ; 客户个性化特约服务的好保姆。

2. 赵巷特色居住区公共物业管理的实质性启动

2005 年 4 月，西郊北干山公司与区域开发责任主体赵巷置业公司签订了 《 住区公共物业前期管理委托服务合同 》 ，与此同时，赵巷特色居住区开发责任主体赵巷置业公司会同西郊北干山物业拟订了 《 住区公共物业管理临时公约 》 ，目前正在与区域内首期开发的 9 家企业签订确立。按照 《 可行性研究报告 》 的建议，赵巷特色居住区成立了住区公共物业管理联席会议制度，会议由赵巷镇人民政府会同青浦区房地部门组织召开，通过定期或不定期的会议形式，向区域内各开发商通报住区公共物业管理的有关情况，协调、协商区域内的公共事务。

3. 近期“北干山”物业的工作重点

（ 1 ）以“点、线、面”为突破口，强化住区管理服务功能。

“点”就是赵巷特色居住区管理服务中心，重点建设示范化服务窗口。“线”就是以特色居住区 5 号路为主轴，联动周边开发地块共同创造赵巷特色居住区的文明路段。“面”就是区域内已出让的近 2500 亩开发地块，依据赵巷特色居住区 《 公共物业管理临时公约 》 ，通过有序管理和有情服务，努力改善开发地块的投资环境，着力建设赵巷特色居住区的样板区域。

（ 2 ）开发、开拓物业管理市场，实施点面结合的企业发展战略。

首先，开发满足业主需要的个性化服务项目，实现区域资源共享。设立住区境外卫星地面接收站 ; 着手开设区域维修中心及安保培训基地 ; 构筑区域内家门口服务超市。

其次，开拓区域物业管理市场。北干山物业将遵照市场化原则，参与可开发地块前期物业管理招投标，充分利用住区物业管理服务平台的功效，实施点面联动，扩大规模效应。 □