摘要 : 人才的作用在物业管理行业中日益变得重要，经过 20 多年的发展，物业管理企业对人才的注重由资金资本、物质资本转移到了人才资本。在新的发展阶段，物业管理企业要想立足于市场，不仅要凭借自身的实力，更重要的是要注重人才的运用，人才的竞争目前已经给物业管理企业带来了忧患意识和危机感，只有解决了人才危机，才能使物业管理企业进入长期发展的良性轨道。

人才是现代企业发展永恒的基石，对于“朝阳产业”的物业管理行业来说，人才的作用显得日益重要。经过 20 多年的积累与发展，企业已由对资金资本、物质资本的重视更多转移到了人才资本的重视。种种迹象表明，初具规模的物业管理行业正进入发展过程中的盘整期。而物业管理的一大隐痛 —— 人才问题，也再一次凸现出来。在新的发展阶段，物业管理企业要想立足于市场，不仅要凭借自身的实力，更重要的是要注重人才的运用，人才的竞争目前已经给物业管理企业带来了危机感，只有解决了人才危机，才能使物业管理企业进入长期发展的良性轨道。

一、物业管理专业人才的现状分析

（一）对物业管理行业需求人才现状进行分析

1. 我国的房地产市场发展前景广阔，需要大量的物业管理专业人才。

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占每年固定资产投资的七分之一。我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。国际经验表明，在人均年收入达到 1 万美元以前，住宅业将推动经济快速增长。物业管理行业作为房地产业的重要组成部分，必然随着房地产业的发展而发展，而这个发展需要大量的物业管理专业人才。

2. 我国的物业建筑面积呈不断增长之势，物业管理行业正得到前所未有的发展，需要大量的专门物业管理人才。

目前，内地物业管理行业正得到前所未有地发展，物业建筑面积呈不断增长之势，进入物业管理的物业种类也越来越多。物业市场要发挥、提升其价值，必须与现代物业管理模式相结合，内地物业管理行业与国际接轨进行专业化管理，已成为必然的趋势，而物业管理人才的需求量增大也就很自然了。

3. 在 《 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议 》 中，中央号召“推广和规范物业管理”，指明了物业管理的发展方向，推动了物业管理行业的发展。

除现有住宅小区进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经越来越多。总的来说，物业管理行业在中国尚处于起步阶段，需要大量的专门人才。

4. 对于人才需求展开了争夺大战。

随着社会对物业管理的重视和物业管理的发展，近两年来，第一批投身于物业管理行业的从业人员处境开始改观，不断涌现的物业管理公司、管理处急需大量优秀的物业管理人才。在物业管理公司为了抢市场忙得不亦乐乎之际，业内各级人才面对众多机遇也玩起了跳槽游戏，换岗的主要是企业中高层管理人员，工程技术人员的流动也被业内视作寻常事。

物业管理人才的流动，对于行业来说是一个积极的现象，对物业管理尚不发达的地区也是一大福音，有助于物业管理先进经验的传播。但对于流失人才的企业来说，则是沉重的打击。物业管理公司近两年来市场拓展力度加大，人才储备本来就跟不上市场的发展，中高层管理人员数量有限，流失一两个对公司来说都是巨大的损失。流失人才带走的不仅是经验和理念，也是市场和品牌。

人才的争夺与流失进一步增加了物业管理公司的管理成本，使得物业管理人才缺乏的问题更加严重。

（二）物业管理人员现状的分析

1. 物业管理人员素质相对低下。

物业管理业从业人员素质的相对低下是由“先天不足”引起的。现在的物业管理公司大部分由房管所或单位房管部门转制而来，房管所和单位房管部门作为单位的后勤部门，缺少具有专业知识的物业管理人员，因此，大部分物业管理公司成立之初，就背上了沉重的人员包袱。同样，由房地产公司派生出来的物业管理公司，一开始主要也是由房地产公司的员工组成的，而且物业管理公司还要不断地接纳由上级房地产公司分流下来的人员，因此，大部分物业管理公司先天就存在人员素质相对低下的问题。

2. 薪资水平整体较低。

物业管理工作的艰辛不必说了，物业管理行业在人们眼中地位的也相对低下。物业管理从业人员的“生存”环境相对“恶劣”。人才对高薪的追逐也是一种必然，物业管理行业较低的薪资水平从一定程度上反映出物业管理从业人员素质的相对低下。从事这样一个行业确实不容易，而这样一个行业要想吸引大量人才则更不容易。

3. 人才贫瘠。

物业管理公司限于经济和行业人才培养机制落后等原因，人才的引进与培训工作一直比较滞后。

“先天的不足”加上“后天的营养不良”，物业管理业成为人才资源最为贫瘠的地带。深圳是全国物业管理最为发达和人才最为集中的地方，而深圳大部分物业管理公司中，管理人员中专文化程度以上的仅占 70% ，专科以上的仅为 50% ，与其他行业基本要求中专以上文化程度的状况相比差距明显。而其他经济较为落后的地区，人才状况就更加不容乐观了。

二、面对人才危机应如何解决

随着物业管理覆盖面的快速增加，加入 WTO 后外资公司对人才的吸引以及社会对物业管理要求的提高，将会带来更为猛烈的物业管理人才冲击波，而社会对物业管理要求的全面提高是物业管理从业人员面临的最大挑战。比如 : 随着社区经济的发展，物业管理凭借其天时地利的先天优势，将会涉足社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区商务服务、社区健康服务、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店经营等，这就需要大量既懂专业、又懂得现代物业服务理念的高素质从业人员。

从总体上看，高层管理人员对人才问题非常重视，而中层管理人员则较少危机意识。公司总经理一级对公司人才发展战略都有非常独到的见解，而人事经理等管理人员则相对缺乏认识。大公司有更深的人才危机感，中小公司则未能意识到问题的严重性。

有足够的危机意识只是最起码的要求，物业管理公司乃至全行业应该以有效的应对措施，来迎接物业管理人才危机的大挑战。面对人才危机的这一问题，物业管理企业可以采取以下的措施来解决。

（一）控制人才的流动

所谓“人往高处走，水往低处流。”企业与企业之间难免产生争夺人才的大战，同时，因为经济全球化、文化全球化的影响，人才流动在所难免。一个企业无论大小，不论薪酬福利等条件有多好，想要留住人才，就必须先从留住“人心”开始。

以“心”留住人才，人才需要充分的信任 , 人才需要全力支持 , 人才需要发挥优点和长处。

（二）制度的创新

制度创新是现代企业发展的生命力。物业管理企业的制度创新应适应全球经济一体化和新经济发展的趋势，并充分重视人才资源，真正体现“以人为本”的理念，如实施期权制、全员持股等制度创新计划，以塑造企业的核心竞争力。面对残酷的市场竞争，物业管理企业只有选择制度创新，才能真正按照市场经济的规则来运作人力资源这一特殊“资本”，使人力资源的配置达到最优。

（三）物业管理人才的培养

在物业管理后续人才培养和各公司具体的用人过程中，也普遍有着明显的新兴行业难以避免的“近视病”。

带着本身既有的包袱，经过 20 年的发展，物业管理业的人才老化现象已不容忽视，但物业管理企业为了眼前的工作，一般都拒绝应届物业管理专业毕业生。黑龙江建筑职业技术学院、哈尔滨职业技术学院、原黑龙江水利专科学校等几家大专院校几年前就已经开设了物业管理相关专业课程，但直到现在，物业管理专业毕业生找工作仍然十分困难，大部分公司更愿意聘用有实际经验的人员。

在社会或公司内部的培训中，设置的课程主要偏向实际操作方面，而有关行业发展和员工综合素质方面的课程则很少，基本上是较为功利的短、平、快模式。这种模式培养出来的“人才”，虽然当前合用，但缺乏发展后劲，相对层次较低，跳不出“物业管理用不着高品质人才”的怪圈。

时代在发展，企业在进步，对于物业管理企业和整个行业来说，哪里有危机，哪里就有机遇，面对危机，只有积极应对，创新企业制度，全面更新人才观念，长远计划，才能走出危机，在充满活力的 21 世纪，生机勃勃地健康发展。 □

参考文献：

①    陈德豪主编， 《 物业管理理论与实务 》 ，广东经济出版社， 2005.1

② 赵善嘉等编著， 《 智能建筑物业管理教程 》 ，上海人民出版社， 2003.1.1