摘要 : 物业管理企业的品牌是树立企业形象，体现企业文化和社区文化的有效手段，也是现代企业生存和发展的必由之路。物业管理企业必须利用自己的经营服务理念、文化价值理念、先进的管理服务模式、崭新的企业运作机制以及自身独特的企业文化、社区文化，致力于打造具有鲜明自身特色的物业管理品牌。

经过改革开放 20 多年的发展，我国物业管理行业取得了长足的进步，已经成为国民经济的一支重要力量。随着作为物业管理行业走向成熟重要标志的品牌时代的到来，物业管理行业的格局将会产生重大变化，在中国已经进入 WTO 的今天，品牌战略将在物业管理企业的生存和发展方面起到决定性的作用。

一、物业管理企业品牌的特征和作用

物业管理企业的品牌，主要体现在以下几个方面 : 一是品牌的延续性 ; 二是品牌在实际运用中所产生的信任和承诺 ; 三是品牌对服务质量和服务价值的诠释。

市场是物业管理企业生存、发展的立足之本。改革开放特别是实行社会主义市场经济以来，充分认识品牌所带来的巨大经济效益是现阶段我们必须要认真研究和奋斗的方向。物业管理企业创造一个优秀的“品牌”，无疑为企业的生存和发展奠定了一个良好的基础，扩大了企业自身对外界的“磁力”，从而达到扩大市场份额而赢得占有、拥有市场的目的。

物业管理行业是随着我国房地产业的发展，特别是住房制度的改革而出现的一个新兴行业。物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化发展，最终必将走向进行市场化管理，也就是通过市场化的物业资源不断优化配置，形成社会、环境和经济效益互相融合，合理发展的崭新格局。实行物业管理市场化，必须按照市场规则引进竞争机制，通过激烈的市场竞争促使企业优胜劣汰，促进物业管理企业走向品牌化方向发展。一般来说，市场经济的竞争结果就是企业发展的品牌化，物业管理企业当然也不例外。

品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的有力武器。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传递出企业的价值、文化和个性。物业管理企业的产品就是“服务”，它是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准是品牌。物业管理品牌实质上就是一种公共性的“契约”，对业主来说，它意味着优质的服务，对房地产开发商而言，它意味着房屋可以增值，可以产生超值经济效益。现在，企业已经进入了“品牌竞争”的时代，物业管理企业要在品牌塑造上下功夫，全面提升企业的品牌形象和知名度。创建全国一流知名企业是物业管理企业扩大市场份额的重要保证，这是一个系统工程，在建立物业管理企业品牌的过程中，除应对市场和业主有个完整的了解外，还要靠物业管理企业全方位的提升，这样才能形成完整的品牌战略。

二、物业管理企业品牌创建和经营策略

我国的物业管理走过了 20 多个年头，回顾其发展历程，道路曲折风云变幻。

从 1994 年建设部颁布 《 城市新建住宅小区管理办法 》 ，到 《 物业管理条例 》 的公布，全国物业管理企业发展到 3 万多家，从业人员 300 多万人，初步形成了一个拥有巨大的物业管理市场的新兴行业。物业管理走过从无到有，从不规范到基本规范，从单一的管理到全方位服务，从没有规矩到政策体系逐步完善的过程。在物业管理发展的今天，不断提高物业管理企业知名度，创建国内一流的知名物业管理企业是所有物业管理企业赢得市场的重要保证。要实现这个目标，光靠几篇宣传文章、创造几个标语口号和新概念是远远不够的，物业管理企业的品牌创建是一个长期过程，必须脚踏实地，不断完善和充实企业内部各项机能，在此过程中，主要做好以下几方面工作 : 一是做好企业的创新工作。创新管理是提高企业生产力的核心内容，是企业的生命，是企业发展的动力，是企业超越自我的必然选择，是提升企业竞争力的重要手段。企业在不同的发展时期，企业创新都要赋予不同的内涵，随着物业管理行业的日趋完善，各个物业管理企业也要从最初的满足业主生活的基本需求，发展到现阶段谁的管理和服务最有特色，最能满足人们的心理需求，谁就能脱颖而出。因此，领先的服务理念和高超的服务技能、以人为本、和谐社区成为当前物业管理新潮流。二是高效优质特色服务和自身完善。因为物业管理企业的产品就是服务，所以为业主提供称心、满意的服务成为一切工作的出发点和立足点。在物业管理市场上，设施设备的维护、保安、保洁以及绿化等等工作，众多物业管理企业之间同质化现象越来越严重，物业管理企业依然依照合同约定的服务项目为业主服务，以此树立物业管理企业的形象是远远不够的。只有在满足业主日常生活需求的基础上，不断满足业主心理需求才能产生出优质服务的品牌效应，才能吸引人们更多的选择目光。那些经营项目单一，市场应变能力较弱的物业管理企业，在今天激烈的市场竞争中将会被淘汰出局。因此，任何物业管理企业都要不断了解和捕捉市场信息，把握市场动态，始终贯穿服务以业主为中心，持续改进服务质量，努力创造一流的服务水平。

创造一流的服务水平，物业管理企业必须要完善自身的各项内功。这主要体现在（ 1 ）提升物业管理企业的资质等级 ; （ 2 ）贯穿执行 ISO9002 质量保证体系 ; （ 3 ）努力争创“市优”“国优”物业优秀项目 ; （ 4 ）大力发掘和培养人才队伍 ; （ 5 ）培育和加强企业管理能力、技术能力、创新能力和企业文化建设。

三、物业管理企业的特征决定必须走品牌化发展之路

物业管理作为一种微利性行业，企业要获得更大的发展，规模效益非常重要。没有一定管理规模的物业管理企业在当前激烈的市场环境下是很难生存和发展的。而物业管理企业的规模效益是从哪儿来呢？只能是企业利用品牌效应参与市场竞争而来。物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，品牌就成为最好的参照物。实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要，物业管理的性质决定了其经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，所以许多没有规模的企业处于微利甚至亏本状态。与此相对，规模越大，管辖项目越多的企业，获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为生存提高保障。

规模铸就了品牌，品牌扩大了规模。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，也使我们看到了世界著名品牌的威力，国际国内的市场竞争使我们进一步了解到品牌的背后有规模。企业产品的品牌是这样，企业服务的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。 2000 年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达 1200 万平方米的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达 400 万平方米的物业管理企业，这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到了示范作用。

虽然当前的物业管理行业需要解决的问题较多，同时面临“品牌物管圈地时代”，但是通过集中整合，我国的物业管理市场正朝着健康的轨道快速前进。可以预计，未来几年，我国物业管理市场将步入一个品牌竞争淘汰时代，物业管理企业也将以品牌这个锐利武器走向新的自由之路。 □

参考文献：

①    王青兰主编， 《 物业管理导论 》 ，中国建筑出版社

②    罗永刚、唐光明， 《 物业管理概论 》 ，成都电子科技大学出版社， 2003

③ 黄安永， 《 物业管理实务 》 ，中国建材工业出版社， 1999.2