在比利时的大中城市，除极少数规模较大的不动产公司也同时经营住宅物业管理外，房屋建筑商一般不经营物业。比利时法律规定，拥有10套以上住房的公寓楼必须由物业公司进行管理。

比利时从事住宅物业管理和服务的公司很多，市场竞争非常激烈，为了减少成本、降低消耗，多数物业公司并不配备属于自己的清洁、绿化、安全、水电维修等专业人员，而是在服务市场上选择专业公司建立合作关系或签订服务合同，以保证物业服务的时效性与高质量，其好处是让住宅物业公司在经营活动中节省了大量日常开支。因此，10人以下的小公司(属中小型企业)或家族式公司成为比利时住宅物业管理与服务领域的主体。

由于上述原因，比利时住宅物业公司只需要极少的启动资金，甚至一个人、一个家庭就可以注册一家物业公司。许多10人以下的小型物业公司是由“夫妻店”、“家族店”发展起来的，它们成为今天比利时住宅物业管理与服务的主体。不过，比利时对物业管理与服务公司的人员素质有较高的要求，经理不仅必须具有大学学历，而且还要经过物业管理、电脑、财会、建筑、水电、环卫、绿化等方面的基础训练，在得到物业专业协会的认可后才有资格从事这个行当，而且每年还必须接受一定时间的在职培训。

比利时房产专业协会对物业收费标准规定了指导性意见，物业公司可以在一定的范围内，通过与业主的协商自行掌握收费标准，费用按月计算。物业公司必须保证公共使用面积范围内的公共设施处于良好状态，包括建筑物内、外各种管道和线路的正常使用，即便是业主住宅内的“自理部分”出现故障，也可以要求物业服务公司找专业人员修理。出现物业纠纷可以通过“协会”商议解决，也可通过民事诉讼裁定。

为了深入了解物业公司的运作方式，记者采访了一家有4名员工的物业公司。这家名为布尔卡恩的物业公司已有20多年的历史，管理着14幢分散在5个不同街区的公寓楼，600多户居民，建筑面积约7.5万平方米，车库和绿地等公共场地面积约6500平方米。公司总部设在老板布尔卡恩家中。公司人员的分工明确，老板负责与业主委员会沟通，了解业主的需求，随时接听服务电话，布置具体的工作任务；老板的儿子主管物业服务的各项预算及公司内部财务，并负责与专业服务公司联系，外包重大服务与维修项目；另两位员工分别负责住宅的日常整体安全，水电、供暖等设备的小故障排除，以及卫生、环境绿化和美化等。

老板布尔卡恩对所管辖的物业制定了工作日志，他和同事每天按计划穿梭在楼宇之间，遇有突发情况，自己不休息也要保证让业主得到满意的服务，由于对物业工作专心投入，经常每天工作10个小时以上。布尔卡恩参加所有的业主大会，将物业管理中的主要信息全部存入电脑，使用最新软件系统实现了数据化物业管理模式。在服务上，布卡尔恩公司在市场上挑选有信誉的建筑、维修、保洁和绿化公司合作，为每幢楼雇佣一到两名专职清洁工，每天定时打扫公共场所，达到了服务项目的规范化。布尔卡恩认为，既然物业公司的收入来自业主支付的管理费，那就要百分之百地满足业主的合理要求，业主满意度高，物业公司才能有更多的利润。