业主委员会的权利来源于业主大会的授权，按《物业管理条例》规定，业主委员会接受业主大会的监督，但在实践中却难以做到，使这一制度有时形同虚设。

一、业委会监督难

中国物业管理行业经过20多年的艰难发展，如今全国从业人员已有近300万人，公司近3万家。广东省物业管理企业近6000家，从业人员近60万人，物业管理项目12万个，管理面积达5.85亿平方米。就物业管理现状而言，管理质量和行业整体水平都在稳步增长，但是业主投诉、媒体曝光、业内人士不满的现象不断增多，特别是业主委员会的监督管理问题引发了不少的纠纷。例如深圳福田区天泽花园原业主委员会主任，在业主委员会成立初期，积极串连、拉选票、乱许诺，声称如让其当选主任，管理费可以下调，可以代业主向开发商、物业管理公司谋取利益等等，搏得了部份业主的好感，使其当选了天泽花园业主委员会主任。但当选后，他利用业主委员会与物业管理公司签订合同及其他方面的权力，要挟开发商、物业管理公司，借款近30万元经商，并收取顾问费每月2500元，还私刻公章开办房屋租赁业务，收取房租、办卡费，并高价转让小区出入通行卡等。其行为没有得到广大业主的授权，使业委会成为只享有权力不承担任何义务和责任的私人组织，损害了绝大多数业主的利益。其行为最终使自己走上了犯罪道路，并受到法律的制裁。

二、业委会监督难的原因

（一）业主大会对业委会的监督难以操作。

业主委员会是由业主大会选举产生的，应该接受业主大会的监督。但业主大会不是一个具体机构，在现阶段召开业主大会也存在不少实际困难，且我国物业管理法规就业主、业主大会对业委会的监督没有可供执行的机制，只是笼统赋予业主大会监督的权利。实践中业主大会难以对业委会行使具体的监督权，产生了不少矛盾，一再引发业委会损害业主利益的事件。

（二）单个业主因力量弱小无法形成对业主委员会的有效监督。

业主是物业的真正主人，业主大会是由业主组成的，所以单从理论上讲业主应该可以个人身份监督业委会。但在实践中，一个小区，特别是大型小区，业主往住是几百、甚至上千户，由于业主工作的分散性，要组织召开一次业主大会十分困难。而单个业主由于力量的弱小也不可能对业委会进行有效监督。个别业主要联合大多数业主监督个别业委会成员的行为，不仅需要自己投入大量的精力和时间，还需要其他业主的积极参与，如果其他业主并不热情参与，会使维权活动难以开展。且目前有关物业管理法律法规对业主监督业委会的权利，以及业委会不履行职责的处罚规定也不明确。在我国司法实践中，不少法院往往以业委会不具诉讼主体资格为由，不支持业主状告业委会。

（三）政府主管部门因缺乏相应的法律依据无法监督。

按依法行政的要求，特别是《中华人民共和国行政许可法》实施以后，政府行政主管部门依法只能够对业委会的成立进行指导，无相应的行政管理权，对业委会运转过程中出现的问题难以依法介入进行制止，致使一些业委会成员为谋取私利，扰乱小区秩序，损害多数业主利益，影响社会稳定。

    三、加强对业委会的监督

（一）应当设定方便业主大会召开的机制，使业主能够快捷地形成自己的意思表示。要使业主有效、快捷地表达自己的意愿，首要前提就是业主大会能够方便地召开。我国《物业管理条例》规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”。规定最低数额的限制主要是为了防止少数人通过业主大会的合法形式来损害广大业主利益。但是，这一最低的比例远远高于我国台湾地区规定的1/5，香港地区规定的10%。那么，这一规定是否适合我国的国情呢？目前我国公众主动参与维权的热情普遍不高，有很多业主以投资为目的，如北京的国际友谊花园，常住业主比例只有

（二）应当规定业主大会对业委会委员的罢免制度。对于利用业委会委员身份损害业主利益的委员，业主及业主大会可以提出事实和证据，按议事规则予以罢免。这也是代表制必要的后续监督方式。

（三）通过法律法规更明确细致地划分业主大会和业委会二者的权力界限，引导业主自我监督、自我管理。在我国业主自我监督、自我管理水平还比较低的情况下，由法律直接划分二者权利范围，引导业主自治，有利于保护业主利益和建立良好的业主内部关系。

（四）应当立法规定对业委会损害业主利益行为的民事救济机制。对于未经合法授权以业委会名义实施的、给业主造成重大损失的行为，业主可以通过司法途径主张撤销业委会的决定，并对负责人和具体行为责任人的提出民事赔偿要求。当然，由于业委会工作具有公益性的特点，对业委会及委员的法律责任应予以恰当限制，方可达到平衡利益的目的。最近广州市天河区人民法院受理了首例业主状告业委会滥用职权选聘物业管理公司的案件。该案件中的业委会成立于2001年11月，2003年9月，业委会在没有召开业主大会的情况下，自作主张与某物业管理公司签订了合同，业主得知后将该业委会告上法庭。广州市天河区人民法院审理认为：业委会只是业主大会的执行机构，选聘物业管理公司涉及全体业主的权益，按《物业管理条例》规定，应由业主大会决定，而不是由业委会代替业主大会和业主选聘物业管理公司。对业委会这种越俎代庖的行为，法院判决该业委会败诉。这是笔者至今收集到的第一宗业主通过司法途径撤销业委会行为的物业管理案件。

（五）建议立法确认业主大会的民事主体资格地位，将业委会定位为业主大会的内部执行和代理机构，参照公司团体建制，不赋予业委会对外的独立地位，有效防止业委会滥用权力。只有如此，方可真正监督业委会的运作，使其最大程度维护和代表大多数业主的利益。