在2005年全国性的房地产宏观调控之后，2006年5月，国务院常务会议根据当前存在的问题，又提出了“六条”房地产调控原则意见。紧接着九部委颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，拉开了房地产的新一轮调控。这引起了社会各界广泛的关注，也不乏各种不同的争议。对此，必须进行科学解读。

解读之一：正本清源，深刻认识中国房地产业的发展方向

纵观国务院相关文件，应该深刻认识到中央对房地产业的政策动向和价值取向，这主要表现在三个明确肯定。

第一，明确肯定了“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。

20世纪90年代以来，房地产在促进我国国民经济增长、拉动消费与投资、改善居民住房水平等方面发挥了重要作用。到目前为止，住宅消费已成为全国性的消费热点、房地产市场体系已经基本形成、房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。可见，在我国，无论是现在还是今后相当一个阶段中，整个国民经济仍然需要房地产业来发挥其特定的积极作用。因此，那种否定房地产业地位和作用的观点是不符合客观事实的，认为宏观调控是压制房地产业发展的认识也是有失偏颇的。

第二，明确肯定了要“引导和促进房地产业持续稳定健康发展”。

所谓持续，是指一个较长的历史过程中，持续推进发展的过程，而非短暂的权宜之计。所谓稳定，就是要避免在发展过程中出现大起大落。所谓健康，关键在于走和谐发展之路，兼顾各方利益，减少负面冲突。“国十五条”中强调“引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。”这应是中国房地产发展的“主旋律”。

第三，明确肯定了要重点发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”，这是调控中的主要政策取向。

构建社会主义和谐社会，全面实现小康社会，切实解决包括中低收入家庭在内的广大居民的住房问题，是政府在房地产发展过程中需要优先考虑的。从2005年“国八条”强调：“着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例”，到今年“国六条”强调：“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”，“国十五条”更是出台了看似硬性的“三限制”：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”从这些规定中，都可以看出，政府解决包括中低收入家庭在内的广大居民住房问题的决心和力度。当然，对其政策效果的具体评价可能还需假以时日，但可以肯定的是，中央重点发展普通商品住房，着眼于解决一般居民家庭住房问题的决心是明确的，而且这也是政府调控的重点所在。

解读之二：统一思想，切实解决房地产业发展中的突出问题

当前，中央宏观调控的目标是明确的，业内人士必须充分认识到这一点，统一思想，切实解决发展中存在的突出问题。这些问题解决得越好，越有利于今后我国房地产业的持续健康发展。在这一过程中，消极、观望乃至博弈的态度都是无益，也是不可取的。

第一，要解决城市住房价格上涨过快问题。

部分城市住房价格上涨过快是不争的事实，而且是需要解决的最突出的问题。“国八条”和“国十五条”明确提出“保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。”从政策的针对性上讲，2005年的“国八条”重点是解决以上海为中心的长三角地区房价上涨过快问题，2006年的“国六条”主要是解决北京、深圳、大连等城市的房价上涨过快问题。然而，就其提出原则的适用性而言，则是具有普遍意义的。地方政府应该以此为鉴，高度关注和解决此类问题。[Page]

第二，要解决住房供应结构不合理问题。

房地产供应结构不合理不单单体现在住房上，之所以强调住房，是因为住房直接关系到广大居民的切身利益。住房问题没解决好，不利于居民的安居乐业和和谐社会的建设。2005年，“国八条”也强调各地区要因地制宜，抓住重点，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。而到2006年，“国十五条”就更加具体强调：重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。可见，在这里，住房供应结构不仅仅是一个市场的供需平衡问题，而且是一个直接与整个经济社会发展的目标紧密联系起来的重大问题，必须切实加以解决。

第三，要解决房地产市场秩序混乱问题。

多年来，房地产业发展的主流是健康的，但违规开发、发布虚假广告、面积“缺斤短两”、中介市场混乱、哄抬房价等问题时有发生，市场秩序混乱，这些都是群众反映强烈、亟待解决的问题。“国八条”规定：“制止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让、实行实名制购房、严格房地产开发企业和中介机构的市场准入、依法严肃查处违法违规销售行为。”2006年，“国十五条”强调：“加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为。依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度。”可见，解决房地产市场中秩序的混乱问题，以进而达到规范市场秩序、完善市场运作，也是宏观调控的题中应有之义。

解读之三：标本兼治，加快建设中国房地产业科学发展之道

虽然宏观调控综合目标的实现需要一个贯彻落实的过程，但从根本上来看，从体制上和机制上的角度探寻建设标本兼治的科学发展之道，是必须加快进行的。

第一，加快建设地产与宏观经济乃至社会和谐发展的总体框架。

中国的房地产业不是一个孤立的问题，房地产市场与宏观经济密切关联。近几年，房地产迅猛发展，由此占用的资源及产生的问题，在一定程度上影响到了整个宏观经济的稳定性。但如果限制房地行业的发展，又不利于经济的增长和人们居住生活水平的提高，这是个困扰人们的两难问题。“国六条”指出：“引导和促进房地产业持续健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长”，同时强调，“房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设节约型社会的要求”，这是追求和谐发展的一个原则体现，但在实践中如何找到一条房地产发展与宏观经济及整个社会相得益彰之路，仍是个需要深入探索并加快建设的命题。

第二，加快建设符合我国实际情况的社会住房保障体系。

在中国房地产业的发展过程中，必须把住房保障体系建设列为房地产业发展过程中优先解决的问题。回顾以往，就会发现中央的很多政策措施在具体执行中在不同程度上是走调变样的。类似情况可能是导致“国六条”特别是其细则“国十五条”将某些措施进行具体化、量化的一个重要原因。这虽然是一种有益探索，在一定程度上可以保障如中低价位房供应量这些政策措施的实施。但从长期来看，这种过于“硬性”的方法可能并非最佳选择。因此，加快建设社会住房保障体系，是解决所有中国房地产业发展中重大问题的一个重要环节，必须花大力气去做。

第三，加快建设标本兼治的房地产宏观调控模式。

近几年来，针对房地产业快速发展过程中出现的矛盾和问题，中央和地方出台一系列的文件，单“国字号”的文件就三个，各部委的细则以及地方政府的实施办法就更是数以百计了，但这些政策的效果如何，还是值得进一步探讨和反思的。从调控手段上讲，运用经济手段比运用行政手段更具长期效用；行政手段当然必须采用，但其范围、力度则需更为准确地把握。从一般原则上讲，经济手段与行政手段、法律手段的良好配合会使宏观调控更奏效。目前的问题是，关于法律手段，由于目前我国房地产方面的立法工作明显滞后，相关法规层次较低，多是“通知、条例、规定、细则”等，直接导致执行中的约束力不强。关于经济手段，凡是需要相关部门协调实施的，原则上的统一与实施中的差异往往是同时并存的，这就容易导致调控的效果不够理想。因此，对房地产而言，必须加快探索建设标本兼治的宏观调控模式与方式。[Page]

在解读房地产宏观调控的同时，还应看到其处在的社会时代背景。当前，房地产发展过程中暴露出的一些突出问题，与我国改革开放发展过程中的深层次问题有关。2006年6月，《人民日报》发表的《毫不动摇地坚持改革方向，为实现‘十一五’规划目标提供强大动力和体制改革》文章中提出，“进一步坚定改革的信心和决心，坚持用改革的办法、发展的办法解决经济社会发展中的深层次矛盾和问题”。这一精神同样适用于中国房地产业及当前的宏观调控。相信以此为指导理念，中国的房地产业一定能走上一条持续稳定健康的科学发展之道。

注：本文中“国八条”是指2005年国务院及其有关部委颁发的相关文件。

“国六条”和“国十五条”是指2006年年国务院及其有关部委颁发的相关文件。