四、依法规范离不开行政许可

早在2001年12月18日，人事部和建设部就颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，其中第三条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动”。

从前文所述房地产经纪人职业特性和规律以及从房地产经纪人满足社会功能所必须具备的权利能力和责任能力，以及根据《中华人民共和国行政许可法》的若干条例来看，房地产经纪人应当属于可以依法设定行政许可的职业。而房地产经纪机构又属于应当设立行政许可的“企业或者其他组织的设立等需要确定主体资格的事项”。

根据《行政许可法》第十四条的规定，房地产经纪机构的行政许可已有《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条、五十七条规定，只是该行政许可没有被认真执行罢了，而房地产经纪人职业的行政许可虽然尚未制定法律，但国务院2003年18号文件这个行政法规也已设立，需要以合适方式执行。

从以上所引用的法律法规规章的规定，以及前文对房地产经纪行业诚信机制的建设的需求不难看出，对房地产经纪行业实施严格的行政许可是必需的，也是不可替代的必要措施，是行政管理部门不可推卸的法律责任，也是依法规范房地产经纪行业的必要手段，不可偏废。

从社会现实来看，依法规范房地产经纪市场的法治条件、人才准备条件已经基本成熟，对房地产经纪行业依法规范应当着手进行，而采取行政许可这个必要措施是关键一环。

行业协会的主要功能是对行业内约束，行业协会既使经授权也无法行使对外的行政功能，如果不明确行业准入的法定标准，行业组织内外界限不清，将致行业组织的功能先天不足，界定行业内外标准非行政许可不能。

当然仅有以上法律法规的规定尚不够完善，在规范房地产经纪行业的立法方面还有许多工作要做，完善行政许可仅是第一步，建议国务院制定颁布《中华人民共和国房地产经纪人条例》也是十分必要的。

规范房地产经纪行业要依法进行。首先明确房地产经纪人的准入条件、准入方式是非常重要的，如没有行业准入，何来退出；其次界定房地产经纪人和非房地产经纪人的界线是非常重要的，也是非常必要的。

五、行业组织任重道远

依笔者的理解，房地产经纪人的行业组织将呈现包括并不限于几个特点：

* 房地产经纪人行为的规范，更多依赖于行业管理。

* 行业协会通过经纪人会员自觉自愿地纪律约束、道德感化和观念提升来提高行业的整体形象，保护行业利益，抑制短期行为。

* 由于房地产经纪人的业务是中间介于管理部门和当事人之间从事业务，会员依赖行业组织向管理层来反映自己的利益和愿望来满足职业便利的需要。

* 由于房地产经纪人大多是自由职业者，社会公众的对会员的要求和投诉处理需要行业组织以适当方式来解决，有利于减少以诉讼方式解决争议的情形发生。

* 房地产经纪人在信息规模化上的要求，及维护自身合法权益方面的要求，有赖于行业组织的统筹安排。

来自社会公众、管理部门和会员的各种不同的需求，房地产经纪人行业组织将体现包含并不限于如下几种功能：

* 对会员的管理和服务，包括和不限于对会员行为的引导和示范、继续教育、进入机制的强化，退出机制的严格适用，对会员不良行为的惩戒和教育等规范管理方式。

* 对管理部门来说，行业组织可以通过合适方式传达管理部门对会员的要求，低成本达到管理目的，行业组织还可以代表会员和社会公众提出合理要求以改善管理方式提高管理效能。

* 对社会公众来说，行业组织可以通过宣传、受理投诉等方式来满足社会公众对房地产经纪人的理解和约束，行业组织可以通过建立信息平台组织房地产经纪人的共同服务来满足社会公众对房地产信息的规范化和可靠性要求。[Page]

从以上列举不难看出，行业组织的功能不可替代，行业组织管理的缺位将对行业的发展和规范造成功能性障碍。

在房地产经纪行业，行业组织的成立及成功运作是很重要的，直接影响到行业的整体社会形象和行业社会功能的正常发挥。

行业组织的正确定位和正常服务功能的发挥是实现和提高房地产经纪人责任能力和权利能力的重要保障。

结束语

房地产经纪人以房地产这个不动产交易为主要工作对象，面临不断增长的社会需求，如何正确认识和担当这个社会重任确实是一个重要的问题。

面对社会发展的要求，房地产经纪行业的发展必然从自发进入自觉规范阶段。行业如何面对社会发展的要求带来的机遇和挑战，不仅是管理层考虑的核心问题，也是行业应当深思的问题，更是从业人员直面的现实问题。

随着市场体制的完善，房地产经纪行业的发展空间将是空前的，所面临的挑战也是空前的，让有志于从事不动产交易服务的人们和已经在从事这种服务的人们共同来面对这种挑战吧。