一、规范房地产经纪行为的意义

房地产经纪人存在的社会基础是房地产交易的存在，存在的价值体现于降低全社会房地产交易和管理成本。

根据一般交易成本理论，交易成本的构成按交易的形成过程分为四个阶段。第一阶段为找寻成本。第二个阶段是签约成本。第三个阶段是履约成本。如果交易发生违约、交易不能或其他障碍，则可能发生第四阶段的成本即救济成本，这个成本的花费要大于前三项成本的总和。

一项交易如果不花费第四阶段的成本，基本算是成功的交易。

一项交易前三项成本在能保障不花费第四项成本的前提下降低，那么就是高效益的交易。

一项交易如果为了降低前三项成本而发生了第四项成本，那么就是一个失败的交易。

交易不仅发生在交易双方，中介的存在使交易中套着交易，变得较为复杂，介入行为的目的是在交易成功的前提下降低交易成本，即前三项成本，但事与愿违，有些交易则往往是由于中介的介入而致使交易失败，即发生第四项交易成本。为避免这种现象的发生，对中介人员素质的把关、行为的规范则是一种正常的社会要求，也是中介方工作的风险所在。　

由于中间介入工作的复杂性对房地产经纪人的要求较高，这种要求不仅是对人的学识能力，并且主要是对其行为进行规范。

行业准入（即执业资格的授予）这种规范的方式主要是管理机关实施，当然也可以由政府管理机关授权行业组织实施。对房地产经纪人的行为进行规范，则应当在有特定管理对象的前提下由社会、行政管理部门、行业组织及房地产经纪人共同实施。社会主要通过法律、舆论来对房地产经纪人的行为进行规范和评价；行政管理机关则依据法律法规，通过行政管理的手段来对房地产经纪人的行为进行规范；行业组织则以行业利益、行业形象为维护对象，对行业内人员进行指导、引导、督促、惩戒以及用行业共识来进行约束，包括制度、行业纪律、行业道德规范的建设。房地产经纪人之间的互相制约、互相监督也是行业规范的必要手段。

二、确定和提高房地产经纪人责任能力的途径

房地产经纪人的责任能力直接影响社会公众对房地产经纪人的信任程度，直接影响房地产经纪人对委托人委托事务的介入深度，也就是直接影响行业的发展和信誉。

房地产经纪人责任能力，首先来自于对房地产专业知识、房地产法律政策的掌握，他应是一个专业人士。

第二来自于社会公众对这个职业的认同，也就是对行业平均水平的认同。

第三来自于管理层对这个行业的倚重和授权。

第四才来自于这个行业的纠错能力和承担责任、承担风险的机制。

所以说，提高房地产经纪人责任能力的途径，依顺序也应当是：

1 ．提高从业人员的准入门槛，严格从业人员的准入和退出机制。

2 ．规划从业人员规模与社会需求相匹配，制止和抑制不正当竞争。

3 ．加强职业道德和职业规范的制定和施行。

4 ．加强继续教育和职业指导，严格执行纪律和行业惩戒。

5 ．建立执业保险，实行全行业对房地产经纪人个人行为共担风险，提高赔偿责任的资金承担能力。

笔者之所以不同意以缴纳职业保证金的方式或以提高经纪机构注册资本方式来达到所谓提高责任能力的途径，一是这种方式与房地产经纪业知识密集的本质不相符，二是这种方式无法律依据，三是这种方式也未必奏效，四是房地产经纪业在我国是一个新兴行业，因没有什么资本积累而在现实中不可行。

提高责任能力要与提高行业素质紧密相连，提高行业素质是一个综合的系统工程，绝非一两种简单粗暴的行政命令就可以解决。

这个系统工程要靠管理部门以及管理部门授权的行业组织，以及广大的房地产经纪人来完成和完善，而绝非依靠目前以投资赢利为目的的企业投资者所创办和控制的房地产经纪机构完成。　

三、确认和提高房地产经纪人权利能力的途径

权利能力是房地产经纪人获得这些授权并能运用这些权利顺利完成业务、实现社会功能的能力。最基本的权利能力莫过于身份权。有了身份权利能力，就要将这种身份权利具体化，具体化就是房地产经纪人享有与身份相称的执业便利权和报酬权。[Page]

执业便利权是管理部门及委托人为实现管理目的和委托目的依法律法规规章给予房地产经纪人以区别于非房地产经纪人而行使的便利于工作的条件授权。

报酬权是房地产经纪人在从事执业中有权获取佣金以实现对其付出的劳务及承担的责任和风险的补偿。

房地产经纪人权利能力的实现和提高往往就在于对身份权具体化的职业便利权和报酬权综合运用的能力。更在于社会、政府管理机关、委托人对这些权利的尊重、承认和保护。

由于房地产经纪人工作的对象是不动产的交易和管理，不动产属于物权法调整的范围，而交易及委托则属债权法调整的范围，与不动产管理部门打交道又属行政法调整的范围。这就要求房地产经纪人在业务工作中对相关法律法规规章有较强的认知和综合操作能力。

总之，房地产经纪人权利能力的确认和提高是行业建设的大计，也是一个容易被忽视的重要问题，有赖于全行业的重视和研究。