五、市场培育对商业房地产价格的影响

案例一：某大厦三层裙楼开发商建专业电子市场，竣工时类似商铺的市场售价在 15 ， 000 元 /m 2 左右。该开发商的营销策略是：前三年只租不卖，并且租赁条件相当优惠。三年后，大厦周围及本身商业氛围均发生了变化，市场售价达 25,000 元 /m 2 。这时开始售楼。

案例二：深圳某市级商业圈，其前身是一个工业区，后经过交通及配套设施改造，商业气氛日益浓厚，但仍然有部分工业厂房存在该片区中，该片区商业房地产仍有升值空间。

从上述案例分析可知，商业环境的成熟程度对商业房地产价格的影响很大。

一个不成熟商业环境中，商业房地产的价格还有上升的空间。评估商业房地产价格时，不能仅关注估价时点商业房地产的租金和市场交易价格，还要综合考虑片区的城市规划、环境改造等因素，从市场培育的角度，判断其价值在将来的上升或下跌的趋势，从而对商业房地产的价格作相对客观的估算。

六、同楼层不同空间位置对房地产价格的影响

大型商场的开发商往往将商场分割成小商铺出售。同一楼层中商铺所处的位置不同，其人流量、可达性、可视性不同，往往其市场价格也不同。

一般情况下，临街商铺价格最高，距离街道远、可视性差、可达性差的商铺其价格最低，租金也低，空置可能性较大。价格排序如下：商场入口处商铺价格 > 临街商铺价格 > 自动扶梯口商铺价格 > 楼层内部主通道两侧商铺价格 > 各角落处商铺价格。抵押贷款评估此类商业房地产市场价格，选择比较案例，并对比较案例进行修正时，需考虑上述因素。

委托方有时要求评估出其楼层的平均价格。据估价实践经验，楼层平均价格 =0.8* 临街商铺价格，而楼层平均价的 0.7 倍为楼层商铺最低价。

七、返租型商业房地产价格评估

返租型商业房地产，是指开发商在出售房地产时承诺按市场销售价格的一定比例租赁小业主所购房地产一段时间，一般为 3-10 年，目的是通过统一经营，培育市场，在开发商交还房地产给小业主时，房地产已经增值。开发商通过此销售策略能够在短时间内回收资金。同时开发商以较低的价格将商场整体出租给某品牌经营者。

返租型房地产价格的特点 : 高于市场价销售、整体出租、补贴 ; 物业实际价值应介于整体出租推算出来的价值与实际销售价格之间。房地产经营风险高，如果开发商招商不成功，有造成烂尾楼的可能。

估价方法选择：采用市场比较法评估时，注意比较案例不能选择同样是返租型商业房地产的价格，而应该选择客观市场价格作为比较。采用收益法评估时，收益的测算应分两部分进行：一是返租期，收益采用开发商承诺租金收益；二是返租期后，需估价师预测租金。资本化的先择，由于返租期前后的风险大小不一，估价师应考虑采用不同的资本化率。

八、商业房地产空置对其价格的影响

商业房地产空置的原因：在商业气氛尚未形成的街区，出现大面积的商业房地产；商业功能定位不准确，开发商期待物业保值，不肯降价出售或低价出租；商业楼宇二层以上楼层经营乏力。

空置商业房地产抵押时的特点：变现能力差。

抵押贷款评估时，应考虑城市规划定位、未来周围环境变化、人流量增加的可能性及配套改善的可能性如拓宽人行道、广场的设置等。在测算客观租金时，考虑空置的因素 , 其租金水平应当要低于非空置物业的租金水平。

九、商业房地产不同楼层价格的关系

抵押贷款评估大型商场房地产价格时，一般先测算首层价格，再按照比例关系推算其它楼层价格。

商业房地产不同楼层房地产价格的关系，一般情况下负一层、一层、二层、三层的比例关系分别为 0.6: 1:0.5-0.6:0.5 。当然这个比例关系并不是固定的 , 影响因素主要有 : 商业房地产设置形式、垂直交通的设置、内部建筑规划、整体出租或经营情况。

地铁上商业房地产负一层价格可能与地面第一层接近，比例系数达到[Page] 0.8 甚至更高 ; 商业街铺的二层价格比例系数可能只有 0.4, 甚至更低 ; 商业房地产内部设置了垂直交通如自动手扶梯、观光梯 , 比例系数可能会高一些 ; 住宅底商的二层商铺价格的比例系数也会比一般情况低。

十、带租约的商业房地产价格评估

采用收益法评估带租约的商业房地产价格时，收益测算分两段进行，租约期内按合约租金收益折现，租约期外按市场租金测算收益。

租金的识别相当重要，要理解合约租金与实际市场租金之间关系。合约租金是房东与承租人签订的租约合同上规定的租金，可能高于、小于或等于实际市场租金。租约租金往往带有附加条款，如一定时期内租金优惠、租金调整、免租期等。

在产权式物业评估中，要正确理解返租租金与整体出租租金的关系。返租租金一般以销售价格的一定比例如 8% 回报率的形式出现，由开发商返还给小业主；整体出租租金是开发商将小业主的物业统一租赁给品牌经营商，开发商为了招商顺利，整体出租租金一般低于市场租金；并且返租租金一般高于整体出租租金，为此返租期内，开发商还要补帖给小业主。