商业房地产价值评估是所有房地产评估中较难把握的，影响其价格的因素太多，存在许多不确定性因素。金融机构在对审查发放商业房地产抵押贷款时十分慎重，经常要向房地产估价师咨询有关问题。笔者从事房地产估价工作近 10 年，现将在商业房地产抵押评估实践中遇到的有关问题提出来，供同行商榷。

一、行业收益率问题

商业房地产的经营方式主要有出租、自主经营及合作经营三种。在估价中，不同的经营形式对应不同的收益方式，自主经营及合作经营中根据经营商品品种的不同存在一个行业平均收益率的问题，这是在估价中需考虑的。房地产出租作为收益方式不需考虑行业平均收益率。　

不同的经营品种代表不同的行业收益水平。采用收益法对自主经营性商业房地产抵押评估时，通过毛收益测算其净收益时，应扣除其行业收益，方为商业房地产的收益。行业收益率可以通过行业收益统计或行业年鉴了解到，不同城市应该有不同行业收益水平。

二、商业品牌对房地产价值的影响

商业品牌代表着相应的经营管理水平及商业经验的积累。商业品牌与商业房地产的结合导致商业房地产价值的上升。

品牌商业企业入驻的房地产抵押评估时，要注意其品牌的影响。房地产抵押贷款时，金融机构关注的是抵押物的变现能力。商业品牌是可以移动的，而房地产具有不可移动性，这决定了在评估抵押物变现价格时只能适当的考虑由商业品牌的影响引起的房地产增值。

一种情况是商业房地产的权利人同时又是商业品牌拥有者。当整栋大厦抵押评估时，不能考虑商业品牌入驻引起的房地产增值，因为很可能的情况是抵押物通过拍卖变现时，房地产权利人发生了变化，原房地产权利人同时又是商业品牌的拥有者极可能在权利人变化时而转移其商业品牌。而当整栋大厦的一部分如其中的一层进行了抵押，抵押评估时应考虑其商业品牌入驻引起的增值，因为这种情况下，即使抵押物变现，房地产权利人发生变化，其商业品牌转移的可能性不大。

另一种情况是商业品牌拥有者只是租该商业房地产，应当视租期长短适当的考虑商业品牌入驻引起的房地产增值情况。租期长可以考虑，租期短则可以不考虑。

三、资本化率测算中风险调整值的理解

商业房地产抵押贷款评估中资本化率的确定常用方法是：资本化率 = 一年期贷款利率 + 风险调整值。从公式中可知，房地产收益风险越高，则资本化率取值越高；房地产收益风险越低，则资本化率取值越低。

那么，商业房地产收益风险由哪些因素决定呢？

(1) 不同经营商业品种，收益水平不同，风险不同，其承担的租金水平不同；

(2) 商业楼宇、商业街道乃至于商业区域，不同的发展阶段，其经营风险不同；

(3) 土地的资本化率，在不同时期、不同区域地价水平有高低。

上述因素决定了资本化率不应当是一个单一的、持续不变的，应当针对不同区域、不同位置、不同行业、不同经营模式、不同时期，确定不同的资本化率。当然，这可能使估价的随意性加大，但如果结合其它估价方法如市场比较法，则可以比较好地把握商业房地产的真实价值。

那么，资本化率如何确定呢？笔者认为，通过调查估价对象区域范围内的类似房地产的租售比，取其加权平均值可测算出我们所需要的资本化率；一定时期内（地价水平变化不大）、一定区域内（如一座城市内）土地资本化率可以取一个定值。

四、租售比的理解

“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶80 ～100 之间。当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。

租金和销售价格是房地产市场价格的两种表现形式。在商业房地产方面，较易出现租金与售价不匹配的情况，市场表现为租金偏低而销售价格高。这时采用市场比较法与收益法评估房地产价格时要慎重选择各种参数。

商业房地产市场销售价格包括二级市场价格和三级市场价格，二级市场价格中又分正常市场销售价格和返租型物业市场销售价格。笔者认为，采用市场比较法评估商业房地产抵押贷款价格，选择比较案例的市场成交价格时，返租型物业市场销售价格含有资本运作的成分不可取。三级市场价格比由开发商自己确定的二级市场价格更经得起市场的考验，在二者同时存在时宜取三级市场成交价格为比较价格。

收益法评估商业房地产抵押贷款价格时，主要考察房地产未来数十年的收益折现值总和。估价时点，房地产价格租金较低，并不代表其未来几十年的年收益不会发生变化。市场销售价格高，可能的原因是房地产销售价格已经反映了未来增值的因素如城市的规划的改变、某个重大基础设施的修建及住宅云集而商业配套设施缺乏等；而区域内目前投资环境尚有待改善，商业气氛正在形成当中，从而造成租金偏低。评估时，应适当考虑未来租金的上涨因素，或者调整资本化率。