在宏观调控及别墅用地日益稀缺的情况下，2005年北京别墅新盘集中放量。除西山、京昌高速沿线、立汤路沿线、中央别墅区等传统别墅区外，京东、京石沿线等新兴别墅区域也呈蓬勃发展之势，别墅分布的板块特性进一步增强，别墅分布更加集中化。

受房地产宏观调控的影响，加上区域内别墅市场的竞争日趋激烈，2006年，如何避免恶性竞争，进一步拓展生存空间，成为众多别墅开发企业关注的焦点。对于这个问题，庞博国际执行董事刘东认为，别墅市场将迈入“区域协作时代”。

资源整合是关键

刘东认为，无论是中央别墅区、奥北板块还是其他别墅板块，如果不提升区域竞争力，仅仅把每个项目作为一个楼盘单位推出，将是一个误区。从本质上说，区域板块里所有的项目首先是竞合关系，其次才是竞争关系。在竞合关系中，大家共享自然资源、市政资源、商业资源和人脉资源。别墅开发企业只有进行区域联合，充分发挥每个项目不同的资源优势，才能降低开发成本，大幅拉升区域的整体品质，也才能赢得市政的倾斜，最终提升项目的品质。

他说，别墅市场迈入“区域协作时代”，资源整合是关键。因为“整合优质资源，才能降低开发成本，增强整体别墅板块在价格方面的优势。”事实上，进行资源整合也是增扩市场容量，拓展市场的有效之举。“客户往往知道项目，但是对项目所在区域的综合优势不了解。这会大大阻碍客户购房的决心。”刘东认为，如果别墅板块内各个别墅项目在开发上各自为政，对区域价值各有说辞，就不能形成集体感召力。不但宣传目标分散，推广费用大量浪费，而且效果事倍功半。

“竞合”提升区域价值

在当前京城的各个别墅版块中,刘东比较看好温榆河上游别墅走廊。温榆河全长47.5公里,自然条件得天独厚。近年来,北京市政府启动建设“温榆河绿色生态走廊”工程，投入15亿元,预建成150公里绿色生态走廊。

刘东认为，借着“新北京，新奥运”的概念，该区域特别是温榆河中上游的别墅项目备受瞩目。另外，京昌高速、立汤路、京承高速及规划中的京承机场快速路及六环路、定泗路的互联与畅通，将进一步提高区域价值，吸引来自全国乃至国际的高端置业者入住。

庞博国际目前操盘的高档别墅项目——东方普罗旺斯即镶嵌在该“走廊”上。此项目一经推出就火爆异常，2005年12月正式开盘，到年底销售额就达到了3亿元。刘东分析说，代理别墅项目，尤其是高端别墅项目，全程介入至关重要，这样才能够在未来的销售过程中迎合市场需求。如果不想或没有能力全程介入，都将会影响项目的成绩。庞博国际将致力于不断提升“一站式营销”能力，通过复制东方普罗旺斯等项目的经验，逐步把市场做到全国其他城市去。

虽然当前房地产市场受宏观调控影响较大，但对别墅市场尤其是高端别墅市场影响较小。刘东表示，“区域协作”将是别墅市场未来的发展趋势，在今后很长一段时间内，京城的高端别墅市场会持续增长。同时他对“温榆河上游别墅走廊”版块的市场前景充满信心。随着别墅市场竞争的加剧，通过竞合提升区域价值将是必由之路。