近年来，国家机关事业单位后勤社会化改革不断走向深入，以政府部门为产权人的“政府物业”也向社会的专业物业管理公司敞开了大门，为物业管理公司的发展提供了更为广阔的市场，至目前为止我们管理了多个国家机关办公大楼。然而，机关事业单位办公大楼不同于一般小区的管理，从大厦建设的后期开始，围绕物业管理是由原机关行政后勤人员自行进行内部管理，还是由专业物业管理公司自负盈亏进行管理，各方面意见就不完全一致。对进行专业化管理的担心主要有三个方面：一是专业物业管理公司的服务能否满足机关事业单位办公的需要；二是机构精简后富余的行政后勤人员怎么安置；三是专业化管理费用高。这也是“政府物业”在推向社会过程中常常遇到的问题，一家物业管理公司要想在这一领域拓展市场，接管“政府物业”，必须从解决这三个问题入手。

一、制定专业标准，提供特色服务，适应“政府物业”的特殊需求

机关办公大楼与商业写字楼在管理和服务的需求方面，既有区别又有联系，如果单纯按照写字楼的标准，就不能适合机关办公大楼的特殊性，尤其是保密方面的要求。机关办公楼内的工作人员素质较高，结构比较单一，对环境和服务的要求更高更严，对物业管理公司的人员及服务挑剔程度更大。因此，怎样以满足国家机关管理人员办公需求为前提，搞好物业管理是摆在物业管理公司面前的一个难题，也是对物业管理公司提出的更高要求和标准。

同时，专业的物业管理和过去的机关行政后勤管理最大的差别，就在于人的敬业精神、工作态度和专业水平的不同，必须从一开始就让客户感觉到这种不同。笔者在实践中探索出了一条适应“政府物业”要求的管理模式：机关办公楼安全保卫要求高，公司就在军队退伍战士中选择警卫人员，并要求所有为机关办公楼服务的人员都要接受政审；机关办公楼人员的素质普遍较高，在配备管理人员时也相应安排一些高素质的各级各类人员，同时更讲究服务合同“份内事”与“份外事”的有机结合；要根据不同机关，设计不同的服务方案，要细化到考虑不能影响一些领导同志的午休时间等；员工的管理也要利用各种方式，使员工真正快乐地工作，因为员工快乐=客户快乐=公司快乐。

公司按照全国物业管理示范大厦评比标准，设计策划了一系列既符合市场化、专业化特征，又符合国家机关办公大楼性质和特点的服务程序和制度。在很短时间内就使客户感受到了专业物业管理公司和后勤管理的不同，使物业管理从进入大厦开始管理起，就在“不是无所不能，而是竭尽所能”的状态下与客人进行交流。

二、积极吸纳+严格奖惩，妥善安置后勤富余人员

后勤富余人员如何安置，是国家机关办公大楼实行专业化物业管理后普遍产生的一个问题。专业化物业管理公司接管机关办公大楼，应该把自己看成是国家行政后勤机关社会化改革的重要组成部分，是新形势下国家机关后勤工作的延续和发展。怎样吸纳富余的后勤人员，为国家机关的后勤改革贡献力量，对于一个承担国家机关办公楼物业的企业来讲非常重要。

对此，笔者所在公司与合作方的做法是，一是积极吸纳，而不是简单的“养人”。一般来讲，业主方让物业管理公司接收几个人无可厚非，但为了确保管理质量和服务质量，公司主动向业主方讲明情况并得到了支持，即凡到物业管理公司工作的原行政后勤人员，除人事档案外，其余均按公司员工的待遇对待，干好了有奖励，出了问题就惩罚，不能适应工作的，使用方有权退回，推荐方无条件接收。在原单位推荐、个人自愿、公司考核的基础上，吸纳了推荐方机关后勤职工。二是积极进行现代物业管理知识和经营理念的教育，帮助他们尽快转变观念，在转变服务态度上狠下工夫，树立真诚为客户服务的意识。三是注意调动积极性，充分发挥他们的才能和作用。这部分人员虽然欠缺专业的物业管理知识，但有些方面的素质还是很高的，要给他们创造发挥才能的机会。一些在原机制下不能发挥自身特点的后勤员工，来到物业管理公司后充分展示了他们的才华，有的人已经走上了独立管理一个办公大楼的领导岗位，其熟悉国家机关工作风格、又了解物业管理公司运作方式的优势得到充分发挥，受到了各方面的好评。[Page]

实践证明，积极吸纳机关富余人员，可以密切物业管理公司和业主方的关系，不仅为业主排忧解难，而且为物业管理公司的工作创造了有利条件。

三、精打细算+严控成本，企业高效运作走向赢利

专业物业管理费用高，一直是制约国家机关大楼实行专业物业管理的重要原因。一般来讲，专业物业管理公司中高级管理人员工资相对国家办公人员的薪金为高，特别是过去有些物业收费标准和方式是国家机关很难承受的。一提到专业物业管理就与高收费划等号，这是一个非常严重的误区。专业物业管理公司的管理费用可以通过三条有效途径加以解决。

一是科学的管理模式。从人员总量入手，加以严格控制，减少多层次管理，采取扁平式的横向管理模式，去除重复的机构设置，使管理层面最小化，服务层面最大化。采用最直接有效的管理机构，使每个部门身兼多种职能，人员精炼到最佳程度。每个工作人员采取定岗位、定工作量的方式，以最精干的人事配置、最佳的服务态度、最饱和的工作量达到管理要求。二是制度创新，例如：笔者所在公司作为首批通过ISO9001-2000版质量管理体系认证的物业管理企业，针对办公大楼设计了一套管理制度和模式，把“全国物业管理优秀示范大厦标准”和ISO9001-2000标准结合在一起，制定了21个专业工种、45个岗位、267个工作程序，使每个部门、每个人的工作程序和内容都做到了规范化。做到有章可循，有制度可依，员工的工作紧张有序，通过规范管理来降低不必要的开支。三是在保证服务的前提下降低“硬消耗”。用平时的维修养护延长各种大型机械设备的使用寿命，就可以减少中、大修的费用；有计划地合理调整机械设备的使用功率，就能将节能降耗发挥到最佳，使工程维修和能耗支出在可控制的范围内降到最低。同时把每名管理人员的节能降耗与工作绩效结合在一起，真正从客户利益和公司利益出发，合理有效地安排人员进行设施设备管理，从专业的角度、从满足客户的需求出发，精确计算能源损耗和各种机械设备的开启关闭时间，用最经济的能耗满足客户需求。这样一来，物业管理费用的三大支出，即人工成本、维修成本、以及能源消耗就能达到一个理想的状态，使企业在较低的收费条件下，仍能保持赢利，做到业主与物业管理公司的双赢，进而取得更大发展。