聂梅生 全国工商联住宅产业商会会长

“90平方米占70%”这件事“闹腾”了几个月，近期，建设部出台的165号文解决了“90平方米”的三个悬念，一是“90平方米”套型建筑面积到底指的是什么？最后明确了套型建筑面积的内容;二是“70%”这个比值的分母问题，明确了是指总量而不是项目;三是受这两个指标调控的尚未拿到施工证明的既有项目怎么办的问题等。前阶段被这两条高压线给“砸晕了”的房地产业是否从此尘埃落定？是否还有续集？

90平方米以下的房型是否正好对应了“70%”的未来市场需求？对此我始终存有疑虑，因为一是没有见到这两个指标的相关性论证，二是中国房地产的地区差异性太大，难以“一语盖全局”。我最近收到一位上海房地产开发商给我写的信，我很同意他的观点——“控制住宅套型面积并不是新的话题，20世纪70、80年代，在计划经济和福利分房为主导的条件下，国家计委曾多次下发文件强调控制住宅的套均建筑面积。但据了解，除了上海和少数城市以外，其他地方的控制工作做得并不好。“六五”至“八五”计划期间，上海一直以多层住宅套均建筑面积50平方米、高层住宅65平方米来控制住宅建设的供应结构。笔者所在的公司当时承担着上海主要的住宅建设任务，10多年间共建了1000多万平方米的此类住宅。90年代中期，随着住宅商品化和房地产市场的发展，我们根据计划经济指令要求所开发的住宅难以与市场需求接轨，经过几年努力才消化了近百万平方米的存量房。要吸取上海90年代前后大量兴建55平方米住宅的教训，当时地方政府要求开发商强制执行55平方米的建造任务，1990到1995年期间上海市场都是55平方米小户型，结果上海市用了10年才把这批房子消化掉。对于当前的情况，我有一点担心，如果再出现那个55平方米情况，将会对中国房地产市场产生非常大的影响。”

2000年以后建的住宅确实套型面积越来越大，以至形成了中小套型（注意:90平方米以下不能说是小套型，应当包括中等套型）比例太低的新的市场失衡，以10年的期限来看，到2010年前多建一些中小套型的住宅是必要的，从节约资源的角度来看，我国的住宅发展趋势也不能向大户型看齐。但问题的核心是：即将建造的中小户型所面向的应当是未来的需求。什么是未来的需求？我们先把对中小户型有需求的人群分类：

单身族，需要单身公寓、 studio一类的房子，一般在30～50平方米;年轻夫妻小家庭，需要一居室房子，一般在50～70平方米;3～4口之家，需要2～3居室房子，一般在70～90平方米。

我们再将上述人群分成低、中、高三种收入，这样一来需要提供的中小户型就起码有九种。我曾考察了韩国、美国、新加坡的住宅市场，看到“90平方米”以下的中小户型可以是普通住宅，也可以是针对高级白领的公寓。“90平方米”和收入绝对挂钩并不科学，好像有钱就一定要住大户型，没有钱就住小户型，其实美国曼哈顿第五大道的小户型公寓就贵得不得了。所以说小户型不等于便宜，大户型不等于贵，对市场的细分和区别对待是首先要考虑的。这样看来，中小户型并不一定比大户型好做。