天津市物业管理已走过10年的发展历程，10年来，天津市的物业管理法制建设不断推进，天津市物业管理的各项工作取得了较为突出的成绩。然而，根据天津市2005年住宅普查数据显示：天津市住宅物业管理服务费平均收缴率为68.34%。在整个物业管理行业面对收费难题时，天津市物业管理也不得不面对收费难这样一个现实的问题。

近日，就物业管理收费的相关问题，本刊记者采访了天津市国土房管局物业管理处处长王军。

“目前物业管理收费中存在的主要问题，一是住宅项目收缴率和收费标准‘双低’现象严重，影响行业良性发展；二是现行收费标准的相对不变与目前市场物价水平的较快增长不相协调。”

记者：目前，天津市物业管理收费的总体状况怎样？

王军：从天津2005年全市住宅物业管理项目普查数据显示：天津市住宅物业管理服务费平均收缴率约为68%，其中新建小区约为69%，旧小区约为51%。天津市平均收缴率在50%以下的项目占住宅项目总数的19%，30%以下的占项目总数的11%。

天津市物业管理服务费平均收费标准相对较低，新区0.71元/㎡，收费标准在0.50元/㎡以下的新区占普查项目总数的71.92%。

记者：目前，天津市物业管理收费中存在的主要问题有哪些？

王军：目前天津市物业管理收费中存在的主要问题，我认为：一是住宅项目收缴率和收费标准“双低”现象严重，影响行业良性发展；二是现行收费标准的相对不变与目前市场物价水平的较快增长不相协调。

记者：那么，针对上述问题，有哪些相应的解决办法呢？

王军：我认为在目前物业管理市场成熟度还相对较低的情况下，政府对物业管理收费标准可以适度放开，即允许和鼓励中高档住宅小区采取市场协议价格。但对不能形成有效协商机制的低价位住房或廉租房、经济适用房等应继续采取政府指导价。同时，针对影响物业管理企业生存的物价指数的涨幅问题，政府有关部门应该认真加以研究和关注，并给予政策上的支持。

记者：就整个行业来说，造成物业管理行业收费难症结有哪些？

王军：总的来说，有消费市场不成熟、社会舆论导向的影响和物业管理企业自身原因等三个主要因素。

首先，业主对物业管理服务的理解、需求还偏低，认为物业管理服务就是搞搞卫生、看看门，可有可无。其次，业主对物业管理服务职责的和服务内容、标准认识还存在误区，认为物业管理包治百病，不管属于谁的问题都找物业管理企业解决，不解决就不交费。再次，多数消费者法制观念淡薄，业主对不交物业管理服务费属于违约行为的概念没有，认为不交费你也没辙，既不能停止服务，也不能强行索取。最后，还有消费水平问题，在现实中，一般高档小区的收缴率要高于中低档小区。

另一方面，部分媒体在披露物业管理新闻的宣传报道中，人为地把业主作为弱势群体对待，使业主误认为不交费是维权的唯一途径，这也是造成物业管理行业收费难的原因之一。部分媒体对业主投诉物业管理服务中出现的问题，调查研究不够或者说有“先入为主”的倾向，不管是否应当由物业管理企业承担的责任，业主反映的就照发、照登，很少考虑对物业行业的影响；部分媒体宣传物业管理企业或是物业管理行业负面的内容多了一些，正面引导的内容少，

第三，部分物业管理企业专业水平低，未能按照合同约定提供服务，这是收费难的内在原因也是致命弱点。目前，物业管理市场鱼龙混杂，一些不规范的物业管理企业的劣质服务（或是只收钱不服务），不仅直接影响企业生存和发展，而且还严重损坏了物业管理行业的名声。

记者：面对目前物业管理的这一现状，物业管理企业应采取哪些有效的措施？

王军：我想，首先我们要用平和的心态来面对和正视当前行业发展中面临的诸多问题，同时还要积极究解决问题。问题的解决一是要靠政府主管部门从相关政策法规上予以支持和引导，同时企业本身也必须要从练好内功入手，努力提高服务能力和水平，这是在市场经济条件下行业生存和发展的根本。

“开发商遗留问题转嫁到物业管理企业身上，造成业主与物业管理企业之间产生矛盾，是目前造成物业管理收费难的一个不容忽视的问题。”

记者：当前，业内普遍认为，开发商遗留问题是造成业主与物业管理企业之间矛盾的主要因素，因而也影响了物业管理收费。你怎么看？

王军：开发商遗留问题转嫁到物业管理企业身上，加剧了业主与物业管理企业之间的矛盾，也是目前造成物业管理收费难的一个不容忽视的问题。

从对天津市2005年住宅物业管理项目普查统计看，截至2005年6月1日，天津市实施物业管理的项目中，有一半以上不同程度地存在开发商遗留问题。例如：存在房屋质量问题的小区占普查项目的55.95%，存在路灯未交管理所的小区占普查项目的24.01%，存在排污管未入市政网的小区占普查项目的5.06%。上述问题严重影响了业主的正常生活，由于开发商在房屋销售后不能及时解决或不重视解决业主反映的问题，有的甚至找不到开发商，致使物业企业代人受过，形成了不应有的拒绝交费的理由。

记者：关于这一问题，天津市采取了或准备采取哪些相应的措施呢？

王军：由于开发商遗留问题较多，影响了业主的正常生活，有的开发商在房屋销售后不及时解决或不重视解决业主反映的问题，有的甚至找不到开发商，造成业主将矛盾转嫁到物业管理企业身上，加剧了业主与物业管理企业之间的矛盾，增加了物业管理企业对项目实施管理的难度。

为从源头上化解矛盾，为物业管理创造条件，下一步我们一是准备根据天津市2005年住宅普查中摸清的情况，拟向市有关部门提供有遗留问题的开发企业清单，由其下发整改通知书，督促开发商限期解决遗留问题，对不配合解决的建议控制其开发新项目。二是建议有关部门尽快制定政策，加大对新建住宅项目开发商建设和配套质量的监督，最大限度地减少新的遗留问题的出现。