深圳作为国内物业管理的发源地，其企业的市场化、规范化运作和业主的消费观念都相对成熟，在全行业普遍存在收费问题的背景下，深圳的物业管理收费情况又如何呢？记者采访了深圳市国土资源和房产管理局物业监管处副处长陈海铭。

记者：深圳作为国内物业管理的发源地，物业管理收费政策相对成熟。请您简要介绍一下深圳市这方面的基本情况。

陈海铭：根据深圳市物业管理有关法规规章的规定，深圳市物业管理服务的计费方式是佣金制（酬金制），即物业管理企业的报酬来源于按不超过物业管理成本的10%的比例提取的酬金。本物业管理区域内每年业主所交纳的物业管理服务费和其它收入减去物业管理成本、物业管理企业的酬金以及法定税费外，结余部分转入下年度物业管理服务费，不足部分可以在下年度通过追加物业管理服务费解决。与酬金制相对应的是，相关的法规规章对物业管理服务费的确定、收取、使用、监督等有严格的规定，既保障物业的合理安全使用，保障物业产权人、使用人的合法权益，又保障物业管理企业微利经营，良性循环，以促进行业的健康发展。

记者：目前，深圳市物业管理服务收费方面存在什么问题？

陈海铭：首先，在政策层面，随着物业管理行业的发展，新情况、新问题不断出现，现行物业管理服务收费办法与物业管理现实的矛盾越来越突出，集中体现在：一是业主与物业管理企业在收费方面的某些纠纷，没有制度上的依据或足够的制度保证；二是现实中缺乏必要的规范，如装修管理费用问题、电梯起始层是否承担电梯运行维护费问题、小区配套的教育设施是否交费问题等；三是现行的收费指导标准，存在结构问题，如物业分类不全，收费等级标准设置不甚合理，已不适应行业的发展需要；政府政策性住房和商品房收费双轨制，不符合“质价相符”的原则等。

其次，在操作层面，由于市场双方协商定价机制不畅，物业管理成本预决算及其审核机制不健全，部分企业财务运作不规范等原因，引发了不少矛盾纠纷，也直接影响了酬金制的顺利实施。

记者：据了解，深圳市正在制定一项相关的收费办法，请问，正在制订的收费办法有哪些方面的政策调整？

陈海铭：我们从2004年起就着手制订《深圳经济特区物业管理服务收费办法》以及收费指导标准，目前正组织进行全市物业管理项目成本调查，在此基础上，将对该办法进行修改完善，预计年底前能出台。新办法将完善酬金制体系，对物业管理服务费的确定、收取、使用、监督等有更为严格的规定。

酬金制实际上是一个系统，应该结合事前预算和事后监督才是一个完整的酬金制，否则就容易出现酬金制中的黑洞。酬金制的关键是酬金的基数即物业管理成本，物业管理成本的测算、决算由物业管理企业提出，由于物业管理企业、业主委员会素质、专业能力、不可预见因素以及主观上的原因，在操作上易产生黑洞，物业管理成本与业主预交资金易产生较大误差，导致许多纠纷的产生。

因此，新办法也将重点解决业主预交资金比例问题，即物业管理服务费指导标准。同时，加强物业管理企业向业主大会报告年度管理计划这一做法的监督和年度物业管理服务费开支的审计工作，使酬金制能够真正起到既保护小业主权益、又保护物业管理企业利益的作用。

记者：就深圳市的实践情况看，酬金制的实施对物管行业有什么积极意义？

陈海铭：实行酬金制是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的管理费使用在为业主服务的项目上，保障业主特别是广大小业主的合法权益，充分体现“取之于民、用之于民”的精神，同时也保证了物管企业能实现微利经营，良性循环，实现双方共赢。

记者：那么，如何合理制定酬金比例？

陈海铭：酬金比例的制定方面，从保护业主、行业的角度考虑，我们想法是不仅要制定酬金的上限标准，而且要制定其下限标准。制定酬金的上限标准是为了保障业主的权益，保证更多的钱能用在业主身上，防止暴利；制定酬金的下限标准是为了保障行业的健康发展，防止一些物业管理企业为扩大市场，不计血本，恶性竞争，低价中标，扰乱市场秩序。我们反对物业管理招投标中仅以价格来定中标的做法，过低的价格必然会导致物业管理服务水平的下降，最终受害的仍是广大业主。当然，每个物业项目的具体酬金标准，最终仍应由市场双方协商确定。

记者：新的政策是否允许酬金制和包干制并存？

陈海铭：关于酬金制与包干制并存的问题，新办法并未涉及，因为深圳有关法规规章已有明确规定。最近，我们在拟定新条例时也在认真研究这个问题。我个人认为，由于物业类型、物业规模、物管企业运营方式、业主消费心理、习惯等存在许多差异，可以允许有酬金制和包干制供业主根据具体情况进行选择。住宅类物业或多业主物业采用酬金制，对保护业主权益有积极作用，因为酬金制规定，业主们交的是预交资金，交多交少都是自己的，物业管理企业只是代管，业主们心里踏实；单一业主或少数业主物业也可采用包干制，只要物业管理企业完成合同约定的管理服务目标即可，实现“质价相符”的目标。

记者：物业管理收费市场化是一种必然趋势，但在目前的市场环境下，实行市场定价困难重重，作为主管部门，如何实现政策的平稳过渡呢？

陈海铭：物业管理服务收费改革的方向是大力推行物业管理服务收费的市场化进程，实行市场调节价，通过市场形成价格，是物业管理服务收费的最终目标。但是，由于物业管理服务收费牵涉到千家万户和广大企业的切身利益，改革步伐应结合物业管理市场的发展逐步推进。不管是酬金制还是包干制，在物业管理服务费问题上，由于业主、物业管理企业等各自的角色不同，其考虑问题的侧重也有所不同，各方对物业管理的期望亦不尽相同，在物业管理服务费问题上就出现了不同的认识，同时，由于目前市场进入障碍依然存在，业主与物业管理企业地位尚非对等，协商确定收费标准的作用还没能真正显现。

可以说，现阶段物业管理服务收费完全放开、由市场来调节还不具备市场条件与配套法规。因此，由政府部门或委托专门机构科学、规范、准确地制定物业管理服务费指导或参考标准，统一编制和测算物业管理服务费的思路和方法，就显得非常必要。 

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深圳物业管理政策法规情况：

1994年6月颁布了全国第一个物业管理地方性法规即《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，随后出台了两个配套的政府规章和一系列规范性文件。

1997年深圳市物价局、住宅局制定了《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》（深物价［1997］141号文）。

2004年5月对新的物业管理服务收费办法召开了听证会。

目前，新的《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理服务收费办法》正在制订中。