业主维权难的问题仍在继续，如影随形的是物业服务公司收费难的问题。面对后一问题，论者当然可以归咎于物业服务公司一方收费标准过高，服务质量与收费之间质价不符；也可以归咎于业主一方履约不及时，法律意识不浓。本文认为，业主组织（即业主大会或其业主委员会）缺位是不容忽视的原因，甚至可能是根本原因之一。基本理由是，由于业主组织缺位，不能有效地整合业主的意思，即使物业服务公司完全履行了物业服务合同，也会有部分业主因物业服务方案与其意愿不符而拒交管理费。

物业服务合同中物业服务公司的相对方是谁？

对物业服务的学理界定和法律界定，都强调物业服务者与业主之间关系是以合同为基础形成的交易关系。在业主与物业服务企业的交易之中，双方都在追求着自身利益的最大化：业主希望实现的是以一定量的货币——物业服务费，获得尽可能大的购买力——较多的或较高质量的物业服务；物业服务者希望以一定量的物业服务获得尽可能多的货币——物业服务费。如果是一对一的交易，即业主只有一个的情况下，这是一个交易成本很低的游戏。问题是，物业服务合同是一对一的合同吗？也就是说，在物业服务合同中，物业服务公司是合同的一方，其交易的相对方是单个（或单户）的业主还是一个小区内业主的整体？

如果从管理费支付角度来看，物业服务公司的交易相对方是单个的业主，因为物业费并不是由业主先收齐后再支付给物业服务公司，而是由每一位业主直接支付给物业服务公司。但是，如果从交易的标的——小区物业公共服务来看，物业服务公司的交易相对方是业主整体，因为，尽管物业服务公司所提供的物业服务最终由每一位业主享受到了，但物业服务公司并不是针对单个的业主提供的小区物业的个别服务，而是针对小区所有业主整体所提供的小区物业的公共服务。

订立物业服务合同，需要两个层次的意思表示一致

众所周知，合同的订立，需要有订立合同的双方意思表示一致。物业服务合同中，当然需要业主与物业服务公司的意思表示一致。这里，如果业主一方只是单个的，双方意思表示一致似乎不存在新的问题。如果业主一方是小区所有业主的整体，其意思表示则意味着需要在两个层次上一致：业主一方和物业服务公司一方的意思表示一致；业主一方内部的意思表示一致。在这两个层次的意思表示一致中，如果说前者是合同订立的前提，那么后者则是合同订立的前提。物业服务合同的特殊性，恰恰在后者，即业主一方的意思表示一致。

业主一方之所以需要意思表示一致，是因为小区物业服务公司所提供的服务，实质上是小区的公共服务。尽管小区物业服务可以有多种方案，物业服务公司在一个小区一段时间内只能是按照一套方案运行。这所谓的一套方案，既包括服务的内容、范围，也包括服务的质量、风格，当然还包括这些服务所包含的相应的成本、价格。理论上讲，每一位业主都有一套他所需要的、独特的物业服务方案，物业服务公司也可以按任何一套方案提供相应的物业服务。问题在于，物业服务公司不可能在一个小区、在一段时间内同时提供多套物业公共服务。这就要求业主必须就小区物业服务方案达成一致。

业主组织的组建和运作的应然与对策

从公共服务的公共物品属性推导而来的双层意思表示一致，要求在与物业服务公司进行意思表示的博弈之前，应当有一个意思表示的整合机构。这个机构应当具有代表性和自治性。代表性，是指意思表示的整合机构仅仅是本小区业主的利益代表，没有也不能有其自身的利益，要求该机构是业主表达个人意见的场所、是用民主机制整合意见的平台。自治性，是指意思表示的整合机构应当是业主自主地维护小区业主整体利益、共同治理小区的议事机构，要求该机构应当是在不违反法律的前提下相对独立地开展活动，具有与居民委员会、村民委员会类似性质的小区范围内的群众自治性组织。代表性和自治性，决定了：意思整合机构的组成成员应当是并且仅仅是小区内的业主；对意思表示的整合采取多数票决制；意思表示的整合依整套既定的民主程序进行；意思表示整合机构对外应当具备相对独立的主体资格，能够依多数意思代表业主主张权利、承担义务等等。

目前，小区业主意思表示整合机构无论其实际运作现状还是现行法规——《物业管理条例》（下称《条例》）、现行规章国家建设部《业主大会规程》（下称《规程》）的规定，都没有或者没有很好地体现其应然定位。按照这两部法规、规章的规定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对业主大会的成立有指导权，对业主委员会的成立有备案受理权、业主大会解散的监督权、对业主大会和业主委员会决定的责令改正权和撤销权。居民委员会对业主大会或其业主委员会有指导监督权、建议权、要求告知、配合权。就连开发商都对业主大会的成立享有实质上的否决权，如《规程》第5条规定：业主筹备成立业主大会的，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（下称筹备组），负责业主大会筹备工作。这意味着，如果建设单位不参加业主大会的筹备，房地产主管部门就可以以筹备组不符合条件为由，不同意召开业主大会，不接受业主委员会的备案，从而使开发商事实上享有了否决权。在前期物业服务中，绝大多数物业服务者是开发商有直接的关系（一般是其子公司或控股公司）。开发商的否决权事实上由物业服务者享有。这样，业主大会的代表性、自治性很可能大打折扣。

违背法理的应然要求，当然难以得到利益主体的普遍响应。大量物业服务纠纷，源头之一就是大量操作性规定，通过层层限制业主意思整合机构的权利，削弱了其自治性。毫无疑问，解决方案，仍然在完善立法上。其基本思路是，还业主大会作为业主意思整合的本来定位：

（1）将房地产主管部门对业主大会和业主委员会事实上领导权还原为规制主体应有的指导权，增强其中立性。

（2）将居民委员会事实上的领导、管理地位还原为平等、协商地位。

（3）完全取消商业性小区建设单位（或其代表——物业服务经营者）参与业主大会筹备的资格。

（4）作为延伸的操作性规定，在保留其对全体业主相应的权威性的同时，保障业主委员会的诉讼主体资格。在业主大会依程序形成决定明确授权的情况下，业主委员会可作为诉讼主体提起诉讼。

（5）规定业主大会成立的时间，规定房地产主管部门、居民委员会配合成立的义务。可以规定：在一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积或者物业套数达到百分之五十以上的，应当召开首次业主大会，成立业主委员会。

作者系北京大学法学院经济法教师、法学博士、管理科学与工程博士后