根据国家和地方有关物业管理政策法规，结合公司实践，试对业主拒交物业管理费的类型进行分析，在对策上提出一些粗浅的看法。

1、恶意型。

这些业主没有任何理由，管理人员向其收费时，往往不耐烦、不屑一顾，嘴上说“就不交”，潜台词是：“我住自己的房子凭什么要交费？不交费能把我怎么样？”当然，这样的业主是极少数。

2、挑剔型。

这样的业主为数不少，表现为以物业项目规划设计、设施配套、环境绿化不合理，工程质量有问题、开发商承诺不兑现，或以邻里矛盾纠纷、管理服务不到位等等为借口拒不交费。

3、疑惑型。

这些业主对物业管理的认识存在误区，有的是对物业管理常识知之甚少，有的是思想观念停留在计划经济时代，存在“物业管理不该收费”的认识。 

 4、盲从型。

因为物业管理是一个新兴产业，社会上还未形成享受服务就要付费的氛围，不交费的人受到的舆论压力较小。因而导致部分业主因贪小利而躲避交费，有的业主攀比、盲从、随大流，向这些业主收费，回答往往是：“他们都交了吗？有人不交我也不交。”这种现象很有“传染性”，易导致“滚雪球”的严重后果。

5、空巢型。

有些住宅物业存在未办理入住手续或待机转手倒房，而长期空置找不到业主交费的现象；有的业主联系不上，长期不来或来了也是“蜻蜓点水”，在这些业主中，有的不及时交，有的不按规定交，有的甚至拒交。

6、困难型。

这部分业主中有居住户的，也有经营户的。住户业主，有的是下岗职工、有的是拆迁户、有的是因城市规划建设划入市郊的农民等等，经济来源少，生活贫困而无力交费；经营户的业主，有的是经营亏损，有的是违规经营被查封造成无法交费。

拒交管理费的业主类型较多，因此，对策也需要多渠道、多手段综合实施，以求有效解决“收费难”问题。

对策之一：确立收费法规依据。

市场经济最基本的特征是按契约办事。作为物业管理企业，必须合法经营，依据现有法律法规和政策，这是解决“收费难”问题最基本也是最重要的对策。因此，企业无论接管什么项目，都必须按有关法规政策，及时与委托方签订合同，在合同文本中除了明确相关方责权利外，对服务收费的种类、标准、时间、缴费（付款）要求、费用支出范围（构成因素）及滞交费、不交费的违约责任及解决途径等等，力求详尽约定，这是受托开展工作和收费的基本依据。同时，加强物业管理收费方面的政策法规及约定内容的宣传，这对解决 “疑惑型”、“盲从型”业主拒交费问题很有效。

对策之二：提升管理服务水平。

作为物业管理企业，要清醒认识行业性质，查找自身问题，把大力提升管理服务水平，作为解决“收费难”问题的着力点。以“质价相符”为基本原则，掌握业主心声，持续改进工作，使业主获得“等值”乃至“超值”服务，“挑剔型”、“盲从型”业主少了，满意率提高了，收费率自然也上升了。

对策之三：强化责任奖惩机制。

为了解决“收费难”，提高收费率，确保经营目标的完成，实施“目标控制，责任承包，收入挂钩，奖惩兑现”的做法是非常必须的。一是认真分析经营形势，分解细化年度经营目标，及早与各单位负责人签订责任状，将经济指标和收费率分解到单位、明确到个人，强化责任意识，加大压力。二是把收费率高低、经营指标完成情况直接与责任人收入挂钩，设立基本奖、超额奖和总经理特别奖，对年度达到确定的收费率和经营指标的兑现基本奖；超额部分予以提成，兑现超额奖；收费和经济效益突出的，总经理给予特别奖；完不成的给予扣减个人收入、调整岗位、降职免职等处罚，做到奖惩分明。三是抓大放小，对一些体量较小、收费率较低、效益较差的成熟在管项目，实施“包干”，盈亏自负，提高收费率，增效减亏。四是组织例会定期分析和适时进行专题研究，完善收费台帐，应用物业管理收费软件，加强财务监控，及时进行“盘点”，发现收费率上不去等问题时，尽早拿出应对措施。

对策之四：多管齐下、紧追不舍。

一要加强沟通。要重视社区文化建设，开展丰富多彩的活动，营造交流平台，加强企业与业主、业主与业主间的沟通。既要掌握业主的真实情感，拉近距离；还要讲清政策法理，释疑解惑，争取理解配合；这样做对“疑惑型”和“困难型”业主较为有效。

二要不等不靠。对长期不交管理费的业主，要采取电话、送单、信息、传真催缴等多种方式，还可调整管理人员工作时间，抓住节假日、休息日等机会上门催缴，掌握不交费的原因，“对症下药”，消除误会，争取理解。对一些拖欠时间长、金额大的业主，也可采取“以退为进”，采取适当减免滞纳金、分期交费等优惠政策，以提高费用收缴率。

三要争取业委会支持。从某种程度上说，大部分业主对业委会及其成员更理解、更信赖，在解决“收费难”的问题上，业委会应有所作为。如笔者所在的公司管理的一个小区，业委会运作规范，有几个业委会委员是国家公务员，在业主中威信高、有影响力。因此，在管理处与业委会共同分析“收费难”问题时，他们认为不交费的少数业主不仅不履行义务、损害物业管理企业的利益，还损害了大部分交费业主的利益。为此，他们积极为小区管理处想办法、出点子，对一些长期不交费的业主，他们上门做工作，还以业委会名义发通知书催缴，并在小区宣传栏内公告拒交费的业主名单。这样一来，不仅使有些不交费的（如“盲从型”、“疑惑型”等）业主交了费，还从另一面鼓励了积极缴费的大多数业主。

对策之五：采取法律途径维权。“收费难”问题用法律手段解决，是企业迫不得已而采取的最后办法。因为企业在管理过程中，与大部分业主建立了深厚感情，有的项目还想长期管下去。尽管企业用法律手段维权合法合规，但向法院起诉业主，打官司、发传票，总是“伤感情”的事，尽可能慎用少用。起诉的业主对象选择，应是故意的、恶意的，长期拒交且数额相对较大的，且在岗工作完全有支付能力的极少数“钉子户”。非告不可时，也要“先礼后兵”，发了催费律师函后，再上门做工作，尽可能不“撕破脸皮”。一旦上法庭，举证要全面、准确，确保官司打得赢、管理费能收上来、企业形象不受损。

本文作者系江苏星汉物业管理有限公司总经理