物业管理企业在物业管理费方面的困境大致有三个方面。一是政府对物业管理费的调节作用；二是业主对物业管理费收支的误解；三是物业管理费在未来该如何定位和收取。三者性质不相同，引起关注的程度却并无差别。“政府调节”涉及的是政府相关部门在物业管理政策制定上的缄否，“业主误解”涉及的是业主的现实态度和行为，而第三点则是政策与学术研究上的问题。

关于政府对物业管理费调节的问题

就目前中国物业管理行业有关物业管理费管理的问题上，政府部门几乎是两步走，一是 “政府指导价”；二是 “市场调节价”。

“政府指导价”作为计划经济发展的极端形式，在计划经济日渐退出中国历史舞台之时还在惯性发展，而且还有着巨大的市场。支持它的理由大抵有二个，一是中国经济发展的极度不平衡性，在上海、深圳等沿海经济发达地区，市场环境较好，价格主要由市场形成。但在不发达地区，如中国西部一些城市，由市场来指导价格还很不现实。二是中国物业管理发展的不成熟性，以目前中国物业管理的现实情况，物业管理企业与业主还存在一个力量极度不平衡的问题，政府在某种程度上要对业主的权益进行保护。

虽然改革开放已二十多年，或许“政府指导价”还有其合理的一面，但就物业管理行业而言，我们显然对其研究还不够，与物业管理现实情况结合得还不够，其弊端也就常常暴露于大庭广众之下，成为许多经济学家嗤之以鼻的笑柄。

在“政府指导价”之下，“市场调节价”常常便会有些不伦不类的味道，而实际上，市场调节的作用也表现得非常有限，甚至几乎没有任何实质性的作用。

在目前物业管理现状之下，是该实行“政府指导价”，还是完全放开由市场来调节，以服务质量来决定价格，这是一个困惑。因为，一旦由市场来调节，诸如“零收费”等“机会主义者”可能便有了蔓延的温床。

关于业主对物业管理费收支方面的不解

这其实是一个早已存在的问题。业主对物业管理收费太高的质疑一直是一个主流话语，甚至在内地，还有“我自己的房子，你凭啥收管理费”的声音，媒体也是几乎呈一边倒的趋势。

大多数业主的计算公式是：物业管理费（单价）×面积-物业管理人员工资=物业管理企业利润。在这个计算公式之下，物业管理企业高额利润的存在是必然的，而且倘若掺入今天物业管理从业人员普通低廉的工资水准和社会影响力，这种利润还会因解读对象的不同呈几何数上升的趋势。

在今天风起云涌的业主维权运动之下，与物业管理相关的，除了少数“物业管理的败类”因低下的服务质量遭到抵制和不满，其它主要集中在物业管理费的问题之上。无论是在招投标上，还是业主的不满意率上，物业管理费是主要因素，只要降低价格，问题便会迎刃而解。

但业主对物业管理费的期望永远不会却步，当利润的空间一天天压缩，甚至荡然无存的时候，物业管理企业为了生存，便不得不以降低服务质量为代价来换回生存的空间。而服务质量一旦降低，业主关于进一步下调物业管理费的呼声便会进一步高涨，长此以往，形成一个恶性循环。在这种双方权利和利益交换的过程中，彼此可以谅解和迁就的距离也在进一步拉长，最终形成一个难以突破的壁垒。

关于未来物业管理费究竟该如何定位与收取问题

这其实触及的是整个物业管理问题的核心所在，也是问题根本症结所在。倘若在今天，无论是物业管理公司，还是业主，对物业管理费都存在诸多的不满的话，那么问题的解决又该如何。

在形式上，政府部门已给出了一个明确的答案，这在《物业管理条例》和《物业管理收费管理办法》中我们都已能够看得到，那就是“酬金制”和“包干制”，权且不论在实施的过程中，会遇到这样或那样的矛盾，但这种形式的指导意义，在今后的一段时间内将无法改变，它的作用会日渐呈现。

但在具体的内容上，政府给出的答案依然不够清晰，其实也是无法给出一个明白的答案，这其中需要考量的因素太多，地区经济发展水平不平衡、物业管理水平的高低、业主物业管理意识的强弱等等诸如此类。

而实际上，政府部门在具体的内容上与物业管理企业、业主之间是有着巨大的分歧。政府部门考虑的是从经济发展水平角度来平衡各方利益，但实际上这种平衡是难于实现的；物业管理企业面对目前利润空间进一步压缩的现实，对提升物业管理水平显得有些力不从心，对物业管理费的期望与日俱增；而对业主而言，物业管理费永远会是一个希望越多失望越多愤怒越多的话题。

显然，有关物业管理费的问题在今天所遭遇的困境有越演越烈之势，倘若我们不能有效化解来自各方的质疑和不满，它的后果，对谁来说，都是一种无法承受之重。

本文作者单位：深圳华佳宏物业管理有限公司