物业管理收费难这一表象背后，存在着一系列深刻的原因，譬如政策法规、观念意识、服务水平等等，可以划分为宏观和微观两个层面。宏观层面原因是指政策环境、经济环境以及社会环境等物业管理行业所面临的市场环境，微观层面原因是指物业管理收费难所面临的一些操作性的具体问题。

一、宏观层面

1、法制环境方面

相关法规不健全、不完善，不能充分适应物业管理的发展和需要。譬如，业主和物业之间矛盾的焦点之一在于物业所有权问题，而拟定于今年通过的《物权法》，可能推迟至明年。

2、市场参与主体尚未发育成熟

社会主义市场经济的发展，有赖于各方参与主体的出现和逐步成熟，物业管理企业作为新兴的服务型组织，已经在短期内完成了市场主体的组织和概念过渡；而物业管理市场中的另一个参与主体——业主大会或业主代表委员会却仍在襁褓之中。大多数业主委员会缺乏组织依靠、缺乏相关专业知识和能力的业主，难与物业管理企业平等博弈，处于相对弱势地位。

3、观念意识环境

由计划经济体制下的福利制社会分配体系到当今的货币购房，业主支付大笔房款后，还应当按期交纳物业管理费以购买物业管理服务和物业资产的增值保值。但是，这种有偿服务方式并未得到业主的理解，容易使业主产生思想抵触，一旦有所不满，就会倾向于拒交费，在客观上造成物业管理费征收困难。

4、道德信用环境

改革的深化和市场经济的日益规范，使得职业中的“铁饭碗”越来越少，国有企业改革、事业单位体制改革以及民营经济的迅速发展，增加了业主的职业不稳定性和经济收入的波动性。这种经济背景下，业主面对不菲的物业管理费就可能产生一系列道德逆向选择，譬如拒交等。

二、微观层面

1、物业管理费透明度差

造成费用透明度差的原因有两方面，一是物业管理成本难以确定，二是物业管理公司有意模糊费用透明度。一般而言，企业成本可以划分为固定成本和变动成本，固定成本与企业不动产和固定资产的投资额有关，而变动成本则与生产产品或提供服务的数量有关，数量越多则单位产品分摊的固定成本越少，从而可以降低产品成本，实现规模经济。

2、房地产开发商难以兑现物业管理的高承诺

为了吸引顾客的注意力、提高顾客的购买欲望，房地产开发商可能会对物业管理做出不切实际的承诺，从而提高了顾客对物业管理的期望值。待业主进驻后，却发现服务承诺与实际状况之间并不相符，业主会感到很不满意，甚至有受到欺骗的感觉，就会以物业管理公司为对象拒绝缴费。

3、物业管理企业服务水平有待提高

作为一种新兴行业，物业企业管理水平不高，有些企业运行模式与市场需求不匹配，譬如不少物业管理公司由房管所转制而来，其内部机制难以适应市场化运营的要求，结果造成服务人员工作积极性不高，企业凝聚力不强，服务水平难以适应市场需求。

4、物业服务标准认识偏差

业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。在实践中，物业管理公司通常根据费用的收缴情况，提供相应的物业服务，而部分业主就会认为服务与费用之间有差距，不相符合；同时，在实际工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。

韩朝系北京林业大学物业管理系主任

陈纳单位：北京天鸿宝地物业管理经营公司