新“国六条”出台调控的重点

2006年5月17日国务院出台的“国六条”是前“国八条”对房地产宏观调控政策的继续，它更加明确了侧重点:调整住房供应结构，增加普通商品房供给，以抑制房价上涨过快;整顿房地产市场秩序的混乱状况，完善房地产市场体系，重点发展二手房和租赁市场;合理控制城市房屋拆迁规模，减少被动性住房需求，缩小市场需求量，以稳定房价。应该说，这是解决问题的核心点，再加上经济杠杆的调节力度加大，用法律、经济、行政手段三管齐下，应该起到稳定价格的作用。

应当看到，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人多地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。因此，新“国六条”的针对性更强，措施更具体。

一是重点发展中低价位、中小套型普通商品房，并要求各地必须就住房建设结构做出具体比例规划，把调整住房建设结构视为调控的核心，使之落到实处。这条政策，强化全程管理是关键。

二是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长，以减少住房需求总量，稳定房价。人为导致的被动性住房需求，在一些城市是比较突出的，旧城改造中的大拆大建，不仅增加了住房的被动需求，有的还破坏了“三气”:人气、文气、生气，减弱了商机。

三是整顿和完善房地产市场体系建设，整顿市场秩序。将培育二手房和租赁市场视为完善市场体系的重点;把强化房地产开发建设、销售各环节的全过程监管，制止囤积土地行为提到了必要高度。

四是确保中低收入阶层实际住房需求的住房供给，抑制住房流通过程中的炒作行为，以减少腐败和寻租层次，为创造和谐社会，建立资源节约型、环境友好型社会铺平道路，减少社会矛盾和磨擦。

新“国六条”具体实施方案的特点

2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委的十五条意见，这是贯彻新“国六条”的具体实施方案。这是继2005年宏观调控后又一次最强劲的宏观调控政策的出台，十五条意见除要求继续贯彻“国八条”，做到“四个管理到位”外，还具有以下特点。

1.明确了住房结构比例，实施公众监督。要求把住房结构调整纳入地方规划和“十一五”规划，以便接受地方人大的监督。明确了住房结构比例，小户型90平方米以下住房不得低于70%;并要在9月底之前，向社会公布，实施公众监督，这是“以人为本”的具体体现。

2.为控制房价的继续升高，提高了四大门槛。

（1）从2006年6月1日起，对购买住房不足五年转手交易的，全额征收营业税，超过五年的减去购买价款后的差额征收营业税，较以前增加了3年，加大了对投资和投机购房的调控力度，但也可能会对二手房市场发展有制约的副作用。

（2）对高于90平方米以上住房抵押贷款首付从20%提高到30%;对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，严格控制贷款和任何形式的滚动授信。

（3）对超出合同约定开发期满一年未动工的土地，从高征收土地闲置费，以防止土地的囤积和炒作。

（4）房屋拆迁面积不能超出2005年水平，并规定套型超过规定的项目，不得发放住宅建设许可证。

3.建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强信息的可信度和透明度，以提高主管部门在群众中的诚信度。

4.正确引导广大群众树立正确的消费观念，理性对待住房消费，对提供假信息、恶意炒作，误导消费预期的行为，进行严肃处理。

以上特点，是超出原来的调控政策的，应该说，九部委意见目标明确、决心大、重点突出，只要认真贯彻，住房价格上升势头必然会得到控制，但由于社会环境的复杂，能否得到不折不扣的执行，还有待观察。

应当指出:这次“国六条”及九部委的实施意见更具体更具有操作性，尤其是在调控住房建设结构方面，规定“90平方米”以下必须占到住房建设总量的“70%”的硬性指标，可以为中低收入者提供大量的自住购房的房源，这些政策都是从“以人为本”思想出发的，是符合中低收入者的实际需求的。

当然，在市场经济条件下，采用经济手段和发挥杠杆的调控功能，应是主要发展方向。要按照市场经济的基本规律办事。当前，从调控“投机、炒作”方面出发，应更多从税收、金融信贷上下功夫，把政策执行到位。可以说，“新国六条”和九部委实施意见的众多具体规定如真正实施，一定会使房地产的开发、经营、租赁进一步走向规范化和健康发展的道路。

作者系中国社科院研究员、中国城市经济学会副会长