2006年6月20日，深圳市政府率先出台地方政策来调控房地产市场，深圳市国土房管局颁布了全国首个地方房地产调控落实细则，其中包括:今后3～5年内，适度增加住宅用地供应规模，进一步调整住房供应结构，适当提高房地产开发强度;加强公共租赁住房建设，促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，充分发挥政策性住房在平抑房价、稳定市场中的积极作用;加快落实年度经济适用房建设方案，经济适用房自合同签订之日起5年内不得转让。

这些措施都明确地告诉市场，“深15细则”与“国15条”完全一致，深圳必须无条件执行。“国15条”不分区域，也不分经济发达程度，更不分市场需求，“一刀切”横卧在中国地产面前，这对于地产商来说可能意味着不舒服，甚至是灾难，但对广大的普通住房者和消费者绝对是福音。那么，“深15细则”将给深圳楼市带来什么样的影响？

成交量暴跌，市场观望气氛加剧

从6月1日新政实施开始，深圳新房成交量就开始暴跌了，日均成交量跌至100～110套之间，3周内市场成交量创2001年以来的最低水平。以深圳近年来新房年均成交量约10万套计算，日均成交量不应低于270套。前后对照，降幅高达1.7倍;二手房由于营业税等调控原因，成交量更是减至平时的30%多一点。

在此期间开盘的项目，诸如浅水湾、鸿景翠峰、十七英里等，销售率均不足20%。即使城市山林超过了平时40%的销售率，但也与过去两年的楼市销售量相去甚远！可见，市场观望态势已经逐渐形成，而“深15条”将会进一步加剧市场的观望气氛，楼价上涨的势头将得到抑制。

豪宅大户前景看好，豪宅和普通住宅价格差进一步放大

在“90/70”这个关键的焦点原则上，深圳并没有任何松动，更将其义无反顾地落实到具体项目头上。这的确让之前对政府抱有侥幸心理的开发商大失所望，因为这不仅意味着未来数年内的市场供应中，将有70%以上的户型集中在90平方米以下，而且标志目前市场上在售的以及即将推出的豪宅大户来说，其前景依然被看好！

新政后，豪宅相继开盘，香蜜湖1号华府、十七英里公寓可谓是天价，每平方米分别为26000元、30000元，普通住宅与豪宅价格“剪刀差”真正拉开，深圳房地产市场与香港市场日趋相近。城市山林为新政后南山首个开盘的项目，其定价已经非常谨慎，均价不到11000元，而此前市场普遍估计售价在12000元。与此截然不同的是，市场即将推出的兰溪谷二期、金域蓝湾三期售价直指20000元。在经过调整期后，深圳豪宅和普通住宅之间的价格差距将会进一步放大！

置业观念和消费结构发生转变、新生代购买力增强

目前的深圳房地产市场消费者，从年龄梯度来划分大致可以分为70年代前、70年代后和80年代后三个主要群体;从社会阶层来说，大致可以分为富有阶层、中产阶层、白领阶层和低收入阶层四大部分。其中70年代前及富有阶层是高端住宅的主力消费群体，中产和白领阶层的消费则主要集中在中高端住宅，而普通住宅的消费者主要为中低收入阶层。

相关政策及市场供应结构的改变必将带来置业观念和消费结构的转变。近年来，新兴白领在深圳的社会职业结构中逐渐占据了重要位置。近两年来，深圳房地产市场存在的投机炒作现象也给一部分白领带来很大的生活压力，尤其是对于外地进入深圳的白领群体来说，快速上升的房价已成为他们不得不面对的巨大生活压力。有效限制大面积住房供应比例超量的现象以及普通民宅中小户型的增量出现，更能刺激一些新生代购买能力的投入。相信接下来会有更多价格合理的中小户型推出，这对于一些原本对购房缺乏信心的白领市民而言，必将是一种信心激励。预计政策得以实施后，平价小户型将成为一批新生代购买力入市的主要对象，70年代中后、80年代后出生的人有望踊跃入席楼市主流购买群。因此，新政和“深15细则”的出台对中间阶层（中产和白领为主）的影响无疑是最大的，他们的态度对未来房地产市场的走势和格局将会产生重大的影响。

本文作者系中国指数研究院华南院